Услуги
Каталог
О компании

Цены скоро пойдут вниз. Кому важно поторопиться с продажей квартиры

Неделю назад Центробанк поднял ключевую ставку на целый пункт, до 6,5%. Что сейчас будет с ипотекой и ценами на недвижимость, имеет ли смысл сейчас инвестировать в квадратные метры?

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости — это не что-то новое и из ряда вон выходящее. Всё это мы уже проходили в прошлые кризисы. Ключевая ставка станет дороже, спрос уменьшится, часть людей предпочтет держать деньги на вкладах: банки сейчас тоже подняли ставки по процентам. Цены на вторичку постепенно поползут вниз.

Что было в прошлые кризисы

Процессы в экономике цикличны, в том числе и кризисы. Конечно, каждый кризис всегда сопровождается своей общественно-политической подоплекой, и в этом смысле 2020 пандемийный год стал уникальным. Но тем не менее, общие черты всегда есть.

2008–2010 годы. Последствия ипотечного кризиса в США, серьезный греческий кризис, цены на нефть, обвал рубля. В начале кризиса ставки по ипотеке сильно снизились: от 14% до 8% годовых. Помните интересную программу тех лет? Ипотека на 8 лет под 8% годовых с первоначальным взносом 8%. Таких условий с тех пор больше не было.

Но постепенно рынок вошел в стагнацию, и к октябрю 2009 года цены на екатеринбургскую вторичку снизились на 20%. Понятно, что на какие-то объекты больше, на какие-то меньше, показатели усредненные.

2014–2015 годы. Присоединение Крыма, санкции и контрсанкции. В декабре 2014 года ключевую ставку подняли до 17%. Хорошо помню этот день. Банки заставляли расторгать только что подписанные кредитные договора (мы тогда работали по ставкам 9–10%), ипотечные сделки сыпались одна за другой.

Люди кинулись вкладывать деньги: кто-то покупал утюги, кто-то заводы-пароходы, кто-то квартиры и комнаты. Тем, кто в январе 2015 года хотел инвестировать в недвижимость и со мной советовался, я советовала подождать несколько месяцев. Через полгода цены поползли вниз и к лету 2017 года опустились на 15%.

Что происходит сейчас

Цены на вторичку пока на пике, но это ненадолго. На самом деле, стагнация уже началась, просто сейчас спрос подстегнут резким поднятием ключевой ставки. На мой взгляд, через пару месяцев спрос неизбежно выдохнется.

Я знаю, что есть разные взгляды на то, что происходит. Недавно мы даже спорили с коллегой, которая утверждала, что в этот раз падения цен не будет: и инфляция выросла, и пандемия непредсказуемая, и вообще трудно сейчас что-то прогнозировать. Да, она в чем-то права. Невозможно предугадать, что произойдет завтра на политическом фоне — а всё это напрямую влияет на рынок недвижимости. Возможно, правительство примет какие-то особые меры, чтобы поддержать застройщиков и ипотечные банки, это тоже повлияет. Но пока этого нет.

И если не будет больших политических потрясений и все пойдет по законам рынка — то цены на вторичную недвижимость упадут. С чего им расти, если покупательская способность населения так стремительно уменьшается? Еще год назад мы могли купить на 100 рублей 5 килограммов морковки, а теперь нам хватает только на килограмм. Сейчас большинство людей озабочено тем, как им в условиях бешеной инфляции прокормить семью — а не инвестициями в недвижимость.

Поэтому снижение будет. Думаю, что через 1-2 месяца начнется период стагнации: рынок недвижимости очень инертный, для снижения нужно, чтобы он наполнился объектами и срок их экспозиции составлял 3-4 месяца.

Коллеги из Москвы и Питера мне говорят, что они уже почувствовали отток покупателей, и цены начали потихоньку снижаться. Особая ситуация в Краснодаре и Сочи, цены там зашкаливают, и охлаждения пока не наблюдается, но это тоже временно.

Будут ли дешеветь новостройки

Вряд ли. Скорее всего, они будут просто стагнировать по цене или даже расти, медленно, но тем не менее. Счета эксроу, недостаток рабочей силы, резко подорожавшие стройматериалы — все это не способствует снижению цены на рынке первичного жилья.

Да, объем государственной поддержки для застройщиков в этом году снизился. Но я думаю, они были к этому готовы. Застройщики, которые на рынке не первый год и которые прошли два последних кризиса, многому научены: в момент подъема рынка они аккумулируют средства, вкладывают их в новые участки, чтобы спокойно пережить потом спад спроса. Думаю, ажиотажный год позволил многим застройщикам сформировать финансовую подушку, так что по ценам проседать они не будут.

Время продавать

Рынок высоких цен — это время продавцов. Таких цен потом не будет 3-4 года. Поэтому если кто-то собирался продавать или обменивать жилье, надо успевать. Особенно это касается неликвидных объектов: первый и последний этаж, отдаленные районы (Елизавет, Химмаш), потому что они быстрее всех потеряют в цене. За пару лет цена на такие объекты может постепенно снизиться на 15-20%.

Если еще этой весной квартиры улетали по завышенным ценам, то уже сейчас покупатели активно торгуются и снижают цену.

Вот свежая история. Мы на днях продали квартиру в Пионерском поселке, ее рыночная стоимость около 7,5 млн рублей. Покупатели попросили выставить за 8 млн: в квартире свежий ремонт, очень хорошее состояние.

Первый покупатель предложил нам 7,7 млн. Я клиентам говорю: соглашаемся, это отличная цена! Но клиенты решили подождать покупателя, который даст больше — у них в запасе был месяц. К сожалению, судьба больше не посылала нам таких щедрых покупателей. Мы продали квартиру за 7, 5 млн рублей. И это ясный звоночек: пузырь на рынке недвижимости начинает сдуваться.

Тем, кто будет сейчас продавать: смотрите, на какую цену соглашаются покупатели в первые 1,5–2 недели продажи. Скорее всего, это и будет лучшая цена. Продавайте, потому что ждать «своего» покупателя на падающем рынке — себе дороже.

Есть вопросы по недвижимости? Приходите ко мне на бесплатную консультацию. Вместе разберем вашу ситуацию и нарисуем дорожную карту. Поверьте моему опыту — в 99% случаев решение есть! Екатерина Торопова, директор АН «Метражи»
Екатерина Торопова

Если хотите обменять квартиру

Смотря на что. На новостройку — да, поторопитесь, пока еще можно продать дороже, чтобы доплата за новое жилье была меньше. На вторичку — очень хорошо подумайте.

С одной стороны, при определенном искусстве можно воспользоваться той ситуацией, которая сейчас есть. То есть: при продаже взять максимальную цену, немного подождать, пока рынок скорректируется — и выбрать в срочной продаже что-то подешевле. Кстати, сейчас хорошее время для обмена на Москву или Питер: у нас цены еще высокие, у них уже снижаются.

Но как правило, делать обмены на высоком рынке, особенно если нужна доплата — это невыгодно.

Давайте на конкретном примере. Возьмем дом улучшенной планировки в том же Пионерском поселке (люблю я этот район), обычную панельку-девятиэтажку. Сейчас однушка там стоит примерно 3,2 млн рублей, двушка — около 4 млн. Если вы соберетесь расширяться, вам надо будет доплатить около 800 тысяч рублей.

Теперь возьмем ситуацию, когда рынок снизился и достиг своего дна, скажем, через полтора-два года. Такая же однушка будет стоить 2,7 млн рублей, а двушка — 3,2 млн рублей. В этом случае при обмене доплатить надо будет 500 тысяч рублей, на 300 тысяч меньше, чем в первом примере.

Но это, опять же — если не случится чего-то экстраординарного и неожиданного. А в нашей стране это запросто может быть) Поэтому если вы хотите не инвестировать, а решить вопрос с жильем, то решайте. Жизнь не останавливается. Не ждать же очередного «цикла экономики», чтобы разъехаться, съехаться или расшириться, если возникла срочная надобность.

Сюда же относятся случаи, когда человек долгое время снимает квартиру и задумывается о своем жилье. Очень часто разумнее купить и не ждать лучших времен, я об этом писала отдельную статью. Но здесь, конечно, надо всё очень тщательно просчитывать.

Как подготовиться к сделке

Тем, кто хочет успеть и продать быстро и подороже, напомню 2 простых правила:

  1. Подготовьте документы до продажи.

    К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда не придется снижать цену «за ожидание». Заранее выпишите из квартиры всех —тем более тех, кто находится в другом регионе. Нам однажды пришлось ждать месяц, пока продавцы выпишут из квартиры родственника, который уехал в Европу.

  2. Подготовьте квартиру.

    Объект должен выглядеть прилично. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Если в квартире никто не живет, вывезите вещи и мебель. Чем больше у вас будет свободного пространства, тем лучше ее воспримут покупатели и тем дороже ее удастся продать. Если в квартире кто-то живет, то на покупателей будет влиять, уютно там или нет.

У нас был случай. Продавали квартиру в ЖК «Мечта», ее арендовал молодой человек, холостяк. Покупатели смотрели, но до договора не доходило. Потом он съехал, вместо него поселилась девушка, и хотя ее предупреждали, что квартира продается, она навела красоту: повесила шторки, поставила вазочки. Мы продали эту квартиру после первого же показа.

Вместо вывода

Конечно, я не аналитик. Я просто рассуждаю, исходя из своего уже немалого опыта на рынке недвижимости. Что будет происходить на этом рынке в ближайшие несколько лет, в итоге все равно покажет время — возможно, всё повернется так, как никто не ожидал. Но если мои наблюдения и рассуждения кому-то принесут пользу, я буду рада.

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц