Колонка эксперта 
Конечно, эта статья не претендует на полноценную аналитику и тем более на прогноз. Это мой взгляд изнутри рынка недвижимости на то, что происходит — и на то, что, вероятнее всего, будет происходить в ближайшее время. Да, нынешний кризис имеет свои особенности. Но на самом деле, ничто не вечно под луной, и очень многое на рынке недвижимости повторяется с цикличностью в несколько лет.
Давайте взглянем на нынешнюю ситуацию пристальнее.
С чего всё начиналось, помните?
Нынешняя ситуация с ценами началась задолго до известных февральских событий этого года. И даже задолго до пандемии. А именно — в 2018 году, когда вступил в силу закон о счетах эксроу, по которому застройщик получал свои деньги не напрямую от клиентов, а от банка, и только когда будет сдан объект. Поэтому застройщики постарались вывести все свои новые проекты до июля 2018 года, чтобы работать по старой схеме.
После июля началось постепенное подорожание новостроек. А в апреле 2020 года, когда ввели льготную ипотеку на новостройки, начался повышенный спрос, который перерос в ажиотажный — и, соответственно, резкий рост цен. За полтора года новостройки в Екатеринбурге и в целом по стране подорожали в среднем на 30–50%. А некоторые объекты и вовсе выросли в цене вдвое. За первичным рынком жилья потянулся и вторичный.
Рынок недвижимости настолько разогрелся, что госрегуляторы вынуждены были принимать меры: сначала правительство снизило для некоторых регионов кредитный лимит, потом подняли льготную ипотечную ставку. Это дало свой эффект. Спрос на новостройки успокоился, а цены на вторичном рынке стали понемногу корректироваться.
Всё снова изменилось 24 февраля 2022 года. Люди, ожидая глобального кризиса, начали лихорадочно покупать недвижимость, чтобы сохранить свои деньги. В это время цены на квартиры достигли пика, улетали даже самые неликвидные варианты в отдаленных районах. А потом была ключевая ставка 20% годовых: ипотечные ставки на вторичку в районе 23–25% и высокие ставки по краткосрочным вкладам. Рынок недвижимости «замерз», просто впал в летаргический сон. В конце марта, апреле и мае не было ни звонков, ни показов, ни сделок. Люди просто смотрели на всё происходящее и пытались понять: что будет дальше?
И только в конце мая, когда ключевая ставка упала до 11%, а люди более или менее успокоились — рынок недвижимости начал оживать. Летом активность нарастала. С чем же мы пришли к осени 2022 года?
Что происходит сейчас
В конце июля ключевая ставка упала сразу на полтора пункта, чего почти никто не ожидал. Сейчас она составляет 8% годовых. Это примерно уровень конца 2021–начала 2022 года.
При этом банки очень неохотно снижают ипотечные ставки. Сейчас базовая ставка на вторичное жилье от ведущего банка страны — 10,9% годовых. Для зарплатных клиентов банк снижает до 9,9%, но в среднем вот так. Хотя есть банки, которые сейчас выдают ипотеку под 8% годовых. Понятно, что они субсидируют ставку сами. Мы уже провели несколько сделок с одним из таких банков, всё благополучно.
Льготная ипотечная ставка на новостройки в 7% остается стабильной. Впрочем, очевидно, что и застройщики, и банки чувствуют некоторый упадок спроса, поэтому стараются привлечь клиентов разными «плюшками».
Например, сейчас можно взять ипотеку по двум документам. Банки не просят ни трудовых книжек, ни других официальных подтверждений дохода, ни поручительства — им достаточно, чтобы у клиента был паспорт с гражданством РФ и СНИЛС. При этом первоначальный взнос для большинства программ снизили до 15%.
Банки субсидируют даже льготную ставку. Ипотеку на новостройку сейчас можно взять от 6,35 % годовых, это распространенная история. А некоторые банки по партнерской программе с застройщиками предлагают ипотеку от 0,1% и даже от 0, 01% годовых, то есть, фактически беспроцентную. Такие квартиры, естественно, идут с наценкой — но в целом программа очень выгодная. Я напишу про нее отдельно.
Цены на квартиры: растут или падают?
Цены на квартиры росли начиная с 2018 года, то медленно, то скачкообразно. В феврале-марте был пик. Что происходит сейчас?
Вторичка. Цены закономерно снижаются, в особенности на жилье из старого фонда: хрущевки, брежневки, «пентагоны». Некоторые объекты уже потеряли в цене до 20%. Вот вам пример: в марте мы выставили в рекламу двушку на Эльмаше, в то время ее рыночная цена была 4,2 млн рублей. Немного не успели. Банки вслед за ключевой ставкой подняли ипотечную ставку на вторичку до заоблачных высот, спрос упал до нуля. Эту квартиру мы смогли продать только в июне за 3,6 млн рублей. За три месяца квартира потеряла в цене 600 тысяч рублей!
Я думаю, что и это не предел. Сейчас мы вышли по ценам на уровень 2021 года, можем упасть и еще. После 2014 года вторичная недвижимость упала в среднем на 30%, некоторые объекты — до 40%. Золотое время продавцов кончилось.
При этом надо понимать, что вторичка бывает разная. Старая хрущевка на Елизавете и вчерашняя новостройка в Пионерском поселке — это всё вторичная недвижимость. Но если первая дешевеет заметно, то вторая — незначительно. А если базовая ипотечная ставка еще упадет, то хорошей свежей вторичке в удачной локации ничего не грозит, и в ближайшие пару лет цена ее, скорее всего, останется стабильной.
Новостройки. Пока застройщики держат цены, в частности при помощи таких инструментов как вышеупомянутая «нулевая» ипотека. Спрос поддерживается единоразовыми скидками, акциями, спецпредложениями — но ажиотажа уже нет. И это понятно. Потому что космические цены на рынке новостроек пока так и остаются космическими.
За однушку в Пионерском поселке на этапе котлована сейчас просят 6,2 млн рублей. По-моему, это перебор. Но очевидно, что всем нам придется привыкать к новой реальности. Вряд ли цены на новостройки будут снижаться в обозримом будущем.
Понятно, что застройщиков государство не бросит и всегда будет поддерживать. Слишком уж много в экономике завязано на строительном секторе: производство стройматериалов, мебели, сантехники, логистика, заводы, рабочие места и т.д. и т.п. Но я лично не верю, что новостройки будут расти в цене дальше. Кто будет покупать по этим ценам? Реальные доходы населения пока только падают, спрос на первичное жилье низкий.
Что будет дальше, зависит от решений правительства. И даже не столько от снижения ипотечной ставки или введения новых кредитных программ — этого и так уже хватает, а от поддержки населения и экономической стабильности в стране.
Поживем — увидим.