Услуги
Каталог
О компании

Меняем хрущевку на новостройку. Почему трейд-ин — не самый лучший вариант

Вопрос номер один: а вообще, стоит ли менять хрущевку или брежневку на новостройку? Тут все не так однозначно, и в спорах на эту тему сломана не одна тысяча копий. Но если спрашивают меня, я отвечаю: стоит. Чаще всего — стоит.

Да, я согласна, что по советским СНИПам строили лучше, а сейчас хорошо построенный ЖК еще надо поискать. И локации у старого фонда зачастую отличные, и дворы зеленые. Но все-таки: жилье советского времени быстро устаревает, как физически, так и морально.

Современному поколению хочется жить в современных квартирах. Где панорамные стекла во входной группе, безопасные дворы, детские площадки с резиновыми покрытиями, подземные парковки, консьержи.

А что из этого следует? То, что старый фонд постепенно теряет свою ликвидность. Жилье, которому 50-60 лет, сейчас стоит намного дешевле новостройки такого же метража. И со временем оно будет только дешеветь, от этого никуда не деться.

Понятно, что не всякая новостройка априори лучше старой вторички. Повторю, тут надо тщательно анализировать все условия: и локацию, и качество постройки, и метраж, и планировку, и многое другое. Но тенденция очевидна: старое жилье со временем будет заменяться новым.

Скажу еще раз: вопрос непростой. И я с уважением отношусь к мнению людей, которые принципиально не хотят переезжать в новостройку. Но если вы все-таки об этом задумываетесь — то читайте дальше.

Самые сливки — покупать на этапе котлована

Итак, мы хотим поменять свою хрущевку, брежневку или другую вторичку советского времени на новостройку. Например, двушку на двушку.

Понятно, что обмен неравнозначный. Во-первых, потому что двушка в старом фонде — это 42-45 м2. Двушка в новостройке — это, как правило, 60-70 м2. А во-вторых, стоимость квадрата в новостройке выше, чем на вторичном рынке. Конечно, тут имеет значение локация, но в целом так. Как быть? Выход один — покупать новостройку на этапе котлована. Только застройщик получил разрешение на строительство, только обнесли объект забором, только начали копать котлован — вот тут самая низкая цена и самые сливки по выгоде.

Сразу оговорюсь. Покупать в самом начале стройки можно только у надежных, проверенных застройщиков. Которые прошли кризисы 2008-2009 годов, 2015-2016 годов и которые сейчас, в 2020-2021 годах, не встали, а продолжают стройку. Их немного, но они есть.

Второе «но». Если берем новостройку на этапе котлована — тогда где жить, пока 2 года идет строительство? На самом деле, есть несколько вариантов. Давайте смотреть.

Вариант 1: снимать на время стройки

Можно сразу продать свою квартиру, все средства вложить в новостройку — и пока дом строится, жить на съемной квартире. Это кажется нерациональным, но только на первый взгляд.

В 2021 году маржинальность по новостройкам составляет в среднем 20-25%. То есть, если квартира на этапе котлована стоит 3 млн ₽, то к моменту сдачи дома она будет стоить 3 600 000 ₽ – 3 800 000 ₽.

Снять двушку (хрущевку, брежневку) в Екатеринбурге сейчас можно до 20 000 ₽ плюс коммунальные услуги. Причем я имею в виду районы, близкие к центру — или где есть метро в шаговой доступности. Цена зависит от состояния квартиры и обстановки.

Вот, например, цены на аренду двухкомнатных квартир в районе Автовокзала и Ботаники близко от метро.

Посчитаем. За два года, пока вы будете снимать квартиру, вы заплатите максимум 600 000 ₽ (с коммунальными услугами). То есть, затраты с лихвой перекроются возросшей стоимостью квартиры.

Здесь есть одно «но». В старой квартире не должно быть в собственниках детей, потому что опека не разрешит купить квартиру на этапе фундамента. Она будет перестраховываться и ждать, что дом будет иметь хотя бы 50% готовности.

Впрочем, решения можно найти и здесь. Например, временно перевести доли детей в квартиру бабушек-дедушек или других родственников. У нас в практике были такие случаи, я расскажу о них ниже.

Вариант 2: ипотека под залог имеющегося жилья

Распространенная схема. С моей точки зрения, не такая выгодная — но она подойдет для тех, кому не хочется «мыкаться» по съемным квартирам, пока возводится новостройка.

Под залог имеющегося жилья банк может дать на любые нужды до 70% от стоимости этого жилья. Тут главное, чтобы суммы кредита хватало на новостройку. И чтобы банк брал в залог единственное жилье, потому что не все банки дают такие кредиты. Кроме того, банки не любят давать под залог имеющейся квартиры там, где дети в собственниках.

Плюс в том, что вы покупаете новостройку — но живете в своей квартире, в привычных условиях. Когда стройка кончится, квартиру можно будет продать и покрыть ипотеку.

Минусы очевидны: даже если банк даст кредит, его сумма может быть меньше, чем вы ожидаете (банки в этом случае всегда занижают рыночную стоимость объектов). А сумма процентов окажется больше, чем вы потратили бы на аренду.

Впрочем, иногда такая схема более или менее выгодна. Некоторые застройщики предлагают клиентам такой вариант: покупатель оплачивает частичную стоимость квартиры (например, 20-30%). А остальную сумму — после сдачи объекта. При этом квартира сразу закрепляется за покупателем, цена фиксируется.

В этом случае вы спокойно живете в старой квартире до конца строительства, потом просто выставляете ее на продажу, продаете и гасите долг. Если взять в ипотеку небольшую сумму (допустим, 600 000 ₽) на короткий срок, то переплата будет не такой большой.

Единственное, что я здесь советую сделать — договориться с покупателем о сроках освобождения квартиры, попросить 2-3 месяца. Потому что, как правило, застройщик передает ключи после сдачи дома в течение 3 месяцев. Можно за это дополнительное время заплатить ему аренду — это будет более выгодно и менее хлопотно, чем если вы будете искать, где приклонить голову на эти месяцы.

Вариант 3: трейд-ин

Я поставила его последним, потому что из всех вариантов обмена трейд-ин нравится мне меньше всех. Почему? Да потому что застройщик меньше всех заинтересован в том, чтобы продать вашу старую квартиру подороже. Он закладывает сюда и свои риски, и свои хлопоты по продаже, поэтому цена всегда будет меньше рыночной, иногда на 20-30%. И еще: застройщик не будет бороться за вас. Если возникнут какие трудности в одобрении ипотеки, разногласия с опекой — вы будете решать их сами.

Расскажу случай из нашей практики, там всё наглядно.

Наши клиенты хотели продать двушку и переехать в новостройку. Сделка намечалась непростая: квартира была в ипотеке, дети были наделены долями.

Мы выбрали ЖК, я договорилась с застройщиком о просмотре квартиры. Ребята в тот день подойти не смогли — и потом пришли к застройщику самостоятельно. Это была ошибка.

Застройщик наобещал им золотых гор, ребята заключили с ними договор на трейд-ин. И вот тут начались разные неприятности. Сначала цена. Квартиру, которую мы собирались продать за 2 650 000 ₽, застройщик оценил в 2 230 000 ₽.

Потом застройщик подал заявку на ипотеку для ребят — и получил отказы (большинство банков в период пандемии свернули программы с наделением детей долями). Кроме того, муж был учредителем фирмы, и для него ипотеку было получить гораздо труднее. Оставался лишь один банк, под условия которого мы подходили. Во всех остальных застройщик наполучал отказов.

Мы еле убедили застройщика разрешить нам продажу квартиры, он согласился — но нужно было уложиться в сроки, обозначенные в договоре по трейд-ин.

В течении 3 недель надо было:

Одобрить ипотеку. Банк запрашивал очень много дополнительных подтверждений по управленческому учету фирмы и оборотам на предприятии отца семейства. Пришлось просто лбом прошибать стену. Нужное решение далось нам с огромным трудом, и застройщик до последнего не верил, что у нас получится.

Кроме того, клиенты закрыли большинство своих мелких кредитов, и это тоже способствовало получению положительного решения.

Наделить детей долями. Поскольку банки такие программы свернули, мы пошли другим путем — и наделили детей долями в квартире бабушки. Почему-то такой вариант застройщик тоже не предложил ребятам — а ведь это вполне рабочее решение.

Найти покупателя. Мы нашли его довольно быстро, и договорились с ним на цену 2 600 000 ₽. Но сначала ребята заболели ковидом (двухнедельный карантин!), потом опека затянула выдачу приказа, плюс снятие обременения проходило более 3 недель. Напомню, квартира была в ипотеке.

В результате по срокам мы не успели, и застройщик в рамках договора по трейд-ин забрал квартиру по цене 2 250 000 ₽. Как мы ни упрашивали застройщика, навстречу нам не пошли. Новостройку наши клиенты все-таки купили, но потеряли при этом 400 000 ₽.

Если бы они не подписывали договор по трейд-ин, мы не были бы связаны сроками, сделка для них получилась бы намного выгоднее. Вывод тут простой: квартиру лучше продавать без участия застройщика.

И пара случаев из практики.

Как мы обменяли квартиру и заработали 2,5 млн

У клиентов была двухкомнатная квартира на Агрономической. Пару лет назад они обратились к нам, чтобы ее продать и купить новостройку. Сделка осложнялось тем, что их двушка была в ипотеке, а дети были наделены долями.

Купить уже построенную и сданную новостройку мы не могли: пришлось бы доплачивать около 3 млн ₽. А значит, ипотека и немалый ежемесячный платеж.

Подумав, мы приняли такое решение: детей мы наделяем долями в квартире у бабушки, клиенты продают квартиру, и мы покупаем новостройку на этапе котлована. На время строительства ребята переезжают или к родителям, или на съемное жилье.

В итоге ребята жили то у родителей жены, то у родителей мужа, попеременно. Хотя одни родители были в Екатеринбурге, другие в Тюменской области — клиенты на это решились. Мама в этой семье не работала, у папы был разъездной характер работы, он так и так всё время ездил по области, поэтому для него ничего не поменялось. Дети на тот момент еще не ходили в школу.

Мы продали их квартиру и купили новую, в ЖК «Парковый квартал». Дом тогда только-только начинал строиться.

Это было два года назад. Что мы имеем сейчас?

Дом скоро сдается (строит «Принцип», это надежный застройщик), уже идут отделочные работы, то есть клиенты скоро получат ключи. Квартира, которую мы с ребятами купили, сейчас подорожала на 2,5 млн ₽.

Наверное, клиентам не очень комфортно было мотаться 2 года между Тюменью и Екатеринбургом — но, как мы сейчас видим, оно того стоило. И даже если бы клиенты эти пару лет снимали жилье, то всё равно бы выиграли. Да, потратили бы 400-500 тыс. ₽ на аренду — но 2 млн ₽ всё равно бы заработали.

Как мы одну квартиру разделили на три

Еще один случай из практики. Ситуация: семья, мама с папой и 2 детей живут в квартире 80 м2. За последние несколько лет отношения родителей испортились, было принято решение о разводе. Нужно было разъезжаться. Разъезд был спровоцирован еще и тем, что старший из детей уже взрослый, 22 года — и ему нужно было свое жилье.

Их квартира стоила около 8 млн. ₽. Это тоже сравнительно новое жилье, кто знает — дома на Репина, 68. Из этой квартиры надо было получить, условно говоря, три квартиры.

Что мы сделали?

  • Маме с младшим сыном купили квартиру в ипотеку от застройщика 75 м2, она сдается в октябре этого года. Сейчас стоимость квартиры — 5,2 млн ₽, к моменту сдачи она будет стоить (по самым скромным подсчетам) не меньше 6,5 млн ₽.
  • Нашли квартиру старшему сыну — тоже от застройщика. Внесли 1,5 млн ₽ первоначального взноса и оформили ипотеку под 5,59% годовых. Квартира сдается в следующем году. Мы купили ее за 3,6 млн ₽, к моменту сдачи она будет стоить не менее 4,2 млн ₽, судя по аналогам в этом жилом комплексе.
  • Часть денег отдали папе, он будет решать свой квартирный вопрос самостоятельно. Суммы ему вполне хватит на приличный первоначальный взнос.
  • Мама с сыновьями до октября сняли в аренду квартиру и переехали на временное проживание, потратив 120 000 рублей.

В итоге клиенты потратили 120 000 ₽ на аренду жилья — но при этом выигрывают около 2 млн ₽ на стоимости новостроек.

Если бы мы покупали из нового фонда, но уже сданное, построенное — у нас бы такой выгодной комбинации не вышло. А здесь всё получилось и все остались очень довольны.

Резюмируем

Вариантов обмена вашей квартиры на новостройку — много, я здесь рассказала о самых распространенных. Все они реальные. Конечно, в каждом случае надо садиться и считать, что в вашем конкретном случае будет выгоднее. Я понимаю, что посчитать всё в таких случаях — это непросто.

Но для этого есть мы :) Приходите, посчитаем, посмотрим все варианты, найдем самый выгодный. Это бесплатно.

И пусть у вас всё получится!

Ваш брокер по недвижимости, Екатерина Торопова


Возможно, вам будет интересно:

Чем вы рискуете, вкладывая маткапитал в жилье

Взять в ипотеку и сдать в аренду: выгодно ли это?

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.

ЗАЯВКА

Оставьте Ваше имя и Email 
и мы пришлем вам инструкцию

* Нажимая на кнопку, Вы соглашаетесь на обработку персональных данных

Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц