Услуги
Каталог
О компании

Чем вы рискуете, вкладывая маткапитал в жилье

Я всегда говорю: если у вас есть возможность не вкладывать маткапитал в недвижимость — лучше не вкладывайте. Это всегда добавляет хлопот. А нередко приводит к ситуациям практические неразрешимым.

Конечно, не всегда это возможно. Для многих материнский капитал — это единственный способ решить жилищный вопрос здесь и сейчас. И этот шанс надо использовать. Тем более, если речь идет о значительных суммах. Например, семьи с тремя детьми в 2021 году могут получить в общей сложности 1 миллион рублей, которые можно вложить в недвижимость. Но знать о рисках тоже необходимо заранее, чтобы они потом не стали неприятным сюрпризом.

Откуда растут проблемы

Сама инициатива государства давать семьям маткапитал мне нравится. Но в то же время маткапитал (именно вложенный в недвижимость) — это зачастую огромная проблема и для продавцов, и для покупателей.

До того, как государство ввело материнский капитал, в купле-продаже недвижимости была вполне рабочая схема. Если ребенок владел долей в квартире или доме, можно было после продажи объекта вывести стоимость доли ребенка на его счет. Родители могли снять оттуда деньги только в одном случае: когда хотели купить новое жилье — естественно, с выделением доли ребенка.

Сейчас такая схема невозможна. С одной стороны, это хорошо: стало меньше возможностей для уголовных махинаций с обналичиванием маткапитала. С другой, стало меньше возможностей и для нормальных людей. Причем для всех, кто выделил в квартире доли детей — даже необязательно с использованием маткапитала.

Помню случай из практики. Клиент, из самых лучших побуждений, сделал собственником коттеджа своего маленького сына. Площадь дома, к слову сказать — 500 кв.м. Через некоторое время мужчина решил дом продать и уехать с семьей за границу. Но опека продать дом не разрешила. Нужно было взамен купить ребенку другое жилье, причем в нашей стране и не меньшей площади (!). Дом так и не продали.

Маткапитал: риски покупателей

О рисках покупателей я говорила не раз и даже писала отдельную статью: «Маткапитал как мина замедленного действия». Но раз мы затрагиваем тему маткапитала, надо еще раз заострить на этом внимание.

У нас на сегодняшний день нет ни одного ресурса, который бы как-то фиксировал, что при сделке использовались средства материнского сертификата. А значит, покупатель всякий раз должен проводить собственное расследование: есть ли у продавца несовершеннолетние дети, получал ли продавец маткапитал, вложил ли он его в квартиру, которую сейчас продает.

Потому что практика такова. До сих пор многие с чистой (или не очень) совестью вкладывают средства маткапитала в жилье, не наделяют детей долями и ничего об этом не говорят покупателю. Намеренно или просто по незнанию — в данном случае неважно. Потому что риск для покупателя в любом случае остается: выросшие дети потом с легкостью оспорят сделку в суде, и ее признают недействительной.

Вообще, сделку могут оспорить и еще раньше, по инициативе органов опеки или ПФР. То есть, для покупателей вторичного жилья использованный продавцами маткапитал — это, повторю, мина замедленного действия. Которая может рвануть в любой момент.

Конечно, мы сейчас говорим именно о тех случаях, когда использование материнского капитала продавцом скрывается. В большинстве сделок все-таки всё легально и законно. Продавец наделяет детей долями, опека дает разрешение на продажу квартиры и покупку новой. Покупателю здесь тоже придется подстраховаться: проконтролировать, наделил ли продавец детей долями в новой квартире. Но после этого он может успокоиться: никто его уже не выселит.

Но и продавцы недвижимости часто тоже становятся «жертвами маткапитала».

Маткапитал: риски продавцов

Люди, которые вкладывают материнский капитал в жилье — в качестве первоначального взноса за ипотеку, или просто погашают часть суммы — тоже рискуют. Причем большинство об этих рисках ничего не знает. Что это за риски?

Мы сейчас не будем подробно говорить о том, что вложение маткапитала снижает ликвидность квартиры. Хотя это, безусловно, так. Число потенциальных покупателей в этом случае резко уменьшается, и продавцу приходится идти на какие-то уступки. Например, снижать цену.

В этой статье мы разберем другие аспекты, практические, связанные с самой сделкой.

Первая и самая большая сложность — в том, что вы не сможете потом просто продать эту квартиру и купить на эти деньги любую недвижимость, какую захотите.

Потому что вы, вложив средства маткапитала в жилье, обязаны выделить в нем доли для всех членов семьи. В том числе, разумеется, для детей. И после того, как дети получают в квартире или доме право собственности, их имущественные интересы будет защищать опека. И главное, за чем она будет следить при продаже старой квартиры и покупке новой — это чтобы положение детей не ухудшилось.

И она очень настороженно относится к подозрительным, по ее мнению, вариантам. Например:

  • Переезд из города в сельскую местность. У нас были клиенты, которые хотели переехать из квартиры в Екатеринбурге в загородный коттедж. Опека ни в какую не разрешала. И неважно, что площадь квартиры была 40 кв.м., а коттеджа — на 200 кв.м. больше. Потому что «в городе у ребенка больше возможностей для учебы и развития».
  • Переезд из нового в старый дом. Вы хотите переехать из спецпроекта (новостройка) в хрущевку. У вас могут быть самые благие цели: поближе к родителям, какой-то нужной ребенку школе, или что-то еще — опека, скорее всего, такую сделку не пропустит. Правда, тут есть выход: наделить ребенка существенно большей долей, чем у него была прежде.
  • Постройка дома. На сегодняшний день продать квартиру с маткапиталом и на эти деньги построить коттедж — это нереальный вариант. Потому что, как справедливо полагает опека, дом может по разным причинам и не достроиться.

Где еще могут возникнуть проблемы? Если вы продаете квартиру, купленную с участием маткапитала, и покупаете другую квартиру в ипотеку. Опека будет внимательно смотреть, чтобы метраж новой квартиры был не меньше прежней, чтобы кадастровая стоимость была не ниже — и обязательно обратит внимание, если у вас после купли-продажи остаются лишние деньги.

Допустим, родители хотят продать двушку без ипотеки и купить тоже двушку но в ипотеку. При этом часть денег рассчитывают пустить на первоначальный взнос для ипотеки, а остальное — на бизнес или, скажем, покупку машины. Такую схему опека почти наверняка не пропустит.

Другой момент. Родители, как мы с вами уже говорили, обязаны наделить детей долями как в продаваемой, так и в покупаемой квартире. А в ипотечном жилье наделяют долями всего 2-3 банка (это для банков рискованная схема), при этом требования к заемщику у них довольно жесткие.

ВАЖНЫЙ НЮАНС: наделять детей долями в ипотечной квартире нужно сразу при оформлении ипотеки. То есть, сразу искать нужный банк. Иначе ситуация будет неразрешимой.

У нас был в практике случай. У клиентов была ипотечная квартира, часть кредита они погасили маткапиталом. Потом они решили переезжать в Москву. Купили там строящуюся квартиру, тоже в ипотеку. Планировали дождаться сдачи объекта, продать старую квартиру и погасить кредит за новую (во всяком случае, значительную ее часть).

Когда ожидаемый день наступил, люди пришли к нам — чтобы мы помогли продать квартиру в Екатеринбурге. И мы встали перед очень сложной задачей. Новая квартира в ипотеке, доли детей там не выделить, старую квартиру теперь тоже не продать: опека не дает. Пришлось выпутываться разными сложными обходными маневрами.

Есть вопросы по недвижимости? Приходите ко мне на бесплатную консультацию. Вместе разберем вашу ситуацию и нарисуем дорожную карту. Поверьте моему опыту — в 99% случаев решение есть! Екатерина Торопова, директор АН «Метражи»
Екатерина Торопова

Вложил маткапитал? Заплати налог!

Одним из самых неприятных и неожиданных моментов для родителей становится налог на продажу ипотечной квартиры. Который «вырастает» именно из маткапитала.

Вот семья с двумя детьми купила квартиру в ипотеку, часть погасила маткапиталом. Они живут там десять лет, наконец погашают ипотеку — и решают продать эту квартиру и расширить жилплощадь. При этом оказывается, что на доли детей они обязаны заплатить налог.

Почему? Откуда? Ведь семья живет в квартире гораздо больше требуемых 3-5 лет. Обидный казус в том, что дети становятся собственниками только ПОСЛЕ погашения ипотеки. И чтобы не платить налог, семье надо прожить в этой квартире еще 5 лет.

Понятно, что если у семьи есть планы переезжать, то переезжать они будут. Но у них возникают вот такие, зачастую незапланированные, неожиданные траты — если они не знали о таком правиле. А не знают многие.

Вообще, многие, получая материнский капитал, не знают о нем ничего. Людям кажется, что крупная сумма от государства, которую можно вложить в недвижимость — это безусловный плюс. В целом, конечно, плюс. Но минусов иногда столько, что люди за голову хватаются и говорят: лучше бы мы вообще не брали этот маткапитал!

И надо знать эти минусы заранее. Надо знать, что вам в этом случае обязательно придется иметь дело с опекой. А чиновники бывают разные, и иногда просто непробиваемые. Нам в нашей практике приходилось менять семье прописку (!), чтобы попытать счастья в опеке другого района. Приходилось придумывать самые невероятные схемы, чтобы продать эту квартиру с маткапиталом и реально, а не на бумажке, улучшить положение семьи и детей.

В следующей статье расскажу именно об этом — о конкретных кейсах из нашей практики.

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц