Квартира по завещанию: безопасно ли покупать?

Покупка унаследованной недвижимости всегда связана с рисками, особенно если наследство свежее. Многие считают, что если квартира унаследована по завещанию — то там «всё чисто» и рисков для покупателей нет. Так ли это?

Нет, не так. Квартира, полученная по завещанию — вовсе не гарантия того, что можно расслабиться и не проводить юридическую проверку объекта и продавца. Наоборот, эта проверка должна быть особо тщательной. Потому что по разным основаниям завещание легко можно признать ничтожной или оспоримой сделкой. Квартиру вернут наследникам, а покупатель вполне может остаться и без квартиры, и без денег.

Вот самые частые риски для покупателя.

Риск 1. Обязательные наследники

Существует круг наследников, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание:

• несовершеннолетние дети,
• взрослые нетрудоспособные дети,
• нетрудоспособные супруги,
• нетрудоспособные родители,
• нетрудоспособные иждивенцы, состоящие на иждивении наследодателя не менее года.

Если кто не знает: нетрудоспособными считаются инвалиды 1,2 и 3 групп и пенсионеры.

Размер обязательной доли составляет не меньше ½ доли, которую наследник получил бы по закону. Давайте на примере: мужчина завещал квартиру сыну, после его смерти сын квартиру продал. Но у мужчины есть мать-пенсионерка. Если бы не было завещания, она получила бы ½ доли — но раз завещание есть, и она в нем не упомянута, то как обязательный наследник она может получить только половину от этого, то есть ¼ доли. Если ей эту долю не выделили, она имеет право пойти в суд и оспорить сделку. Скорее всего, суд будет на ее стороне — а в самом невыгодном положении окажется покупатель.

Поэтому каждый раз, когда имеете дело с завещанной квартирой, надо проверять: нет ли среди родственников наследодателя обязательных наследников.

Риск 2. Недееспособность наследодателя

В течение трех лет после открытия наследства наследники могут обратиться в суд, чтобы признать завещание ничтожным. Самая частая причина — недееспособность умершего.

Эту причину надо серьезно обосновывать и предъявлять доказательства. Но если доказательства будут, и суд сочтет их достаточными — завещание отменят. А сделку купли-продажи признают недействительной со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями.

Тоже пример. Бабушка стояла на учете у психиатра. Нотариус, когда она пришла к нему составлять завещание, ничего странного в ее поведении не заметил, признал ее вполне дееспособной и сделку оформил. Квартиру по завещанию принял внук — и вскоре продал. Другие же родственники сочли, что бабушка не отдавала отчета в своих действиях, и обратились в суд, предоставив медицинское заключение. Итог подобной истории для покупателя квартиры печально предсказуем.

Завещание могут признать ничтожным по ряду других причин — допустим, если оно не удостоверено должным образом.

Например, человек писал завещание в чрезвычайной ситуации, когда невозможно было обратиться к нотариусу или другому уполномоченному на то лицу. По закону необходимо, чтобы завещание в таком случае было заверено двумя свидетелями. Если свидетелей не было — завещание ничтожно.

Риск 3. Завещательный отказ

Это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. Например, в завещании может быть указано, что в квартире в течение определенного времени будет прописан племянник. Или что там пожизненно могут жить родители наследодателя. При этом сами родители не становятся наследниками — но вправе требовать от наследника, чтобы он выполнил волю наследодателя. Суд также будет на их стороне.

Иногда завещательный отказ как обременение указывается в ЕГРН. Но не всегда! Поэтому обязательно просите у продавца копию завещания и внимательно читайте текст.

Завещательный отказ — это обременение, которое переходит к покупателю. И если вы просто не обратите на это внимания — то после покупки квартиры неожиданно для себя встанете перед необходимостью, например, предоставить свою жилплощадь незнакомым вам людям.

Но я же добросовестный покупатель!

Перечисленные случаи — это далеко не все причины оспорить сделку с квартирой по завещанию. Бывает еще много чего:

• наследника могут по суду признать недостойным наследства,
• неожиданно найдут другое завещание,
• завещание может оказаться подделкой,
• предоставят доказательства, что завещание получено угрозами или обманом, и так далее.

В общем, если вы покупаете квартиру, полученную по завещанию — то на 100% подстраховаться не получится. Но проверьте хотя бы основное. Запросите от продавца выписку из ЕГРН, копию завещания и нотариально удостоверенное заявление о том, что ему неизвестно о наследниках, которые имеют право на обязательную долю. Не забудьте проверить, есть ли завещательный отказ!

Сделайте все, что в ваших силах. Потому что если сделку все-таки признают недействительной, то вы хотя бы будете считаться добросовестным приобретателем недвижимости и сможете рассчитывать на компенсацию от государства. Прецеденты уже есть. Там, правда, свои нюансы — но тема добросовестных приобретателей настолько большая, что об этом надо рассказывать отдельно. В ближайшее время постараюсь рассказать.

Есть вопросы по недвижимости? Приходите ко мне на бесплатную консультацию. Вместе разберем вашу ситуацию и нарисуем дорожную карту. Поверьте моему опыту — в 99% случаев решение есть! Екатерина Торопова, директор АН «Метражи» Записаться