Колонка эксперта 
Депутаты планируют подготовить законопроект, который вытащит из правового вакуума тех, кто сейчас живет в апартаментах. Проблема на самом деле есть. Потому что живут эти люди …в нежилых помещениях. Что такое апартаменты, кто их покупает и стоит ли в них инвестировать?
Уточню, что мы сегодня говорим об апартаментах эконом-класса. Потому что есть апартаменты премиум-сегмента — и это совсем другой тип недвижимости и по качеству строительства, и по стоимости.
На рынке недвижимости Екатеринбурга апартаментов эконом-класса немного. Тем не менее, их строят и покупают — главным образом потому, что цена такой недвижимости существенно ниже, чем на квартиры. Выгодно ли их на самом деле покупать? Давайте разберемся.
Что такое апартаменты
В юридическом поле термина «апартаменты» нет, с точки зрения закона это просто коммерческая, недвижимость. С одной только особенностью: там живут люди. Апартаменты располагаются в зданиях двух типов: деловой центр или гостиница — и проектируются обычно именно как квартиры, с комнатами, санузлом и кухней, но нередко имеют свободную планировку.
Часто в какой-то городской локации нельзя построить жилой дом, потому что там есть только небольшой «пятачок». Пространства под застройку совсем немного. А вот здание с апартаментами построить можно: нормы строительства для него гораздо мягче, и притом не нужна сопутствующая социальная инфраструктура.
Апартаменты — это некий суррогат жилого помещения без внятного правового статуса. С этим связаны и серьезные минусы такого типа квартир, особенно если покупать их для постоянного проживания.
Минусы апартаментов
Если вы намерены приобрести апартаменты, то заранее изучите особенности такого жилья, чтобы потом не было сюрпризов.
Нельзя прописаться. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Временную, на пять лет, оформить можно — но только если здание гостиничного типа, а не деловой центр.
Нет инфраструктуры. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать собственников парковочными местами или предусматривать рядом детские садики и школы, даже если комплекс рассчитан на сотни жителей.
Другие СНиПы. Такие здания не считаются жилыми, и требования по санитарным нормам, характеристикам материалов и шумоизоляции здесь намного проще. Апартаменты класса премиум, возможно, имеют другое качество — но в случае с экономом все далеко не радужно.
Соседи. Чаще всего апартаменты покупают, чтобы сдавать, нередко посуточно. То есть, соседи здесь меняются очень часто. И еще немаловажно: поскольку здание не жилое, то на него не распространяется закон о тишине, и вы не сможете потребовать от соседа выключить громкую музыку в час ночи.
Коммунальные платежи. За счет нежилого статуса коммунальные платежи часто обходятся на 20% дороже, чем на такую же по площади квартиру. Кроме того, государство не контролирует отношения владельцев апартаментов с управляющими компаниями — и это иногда очень заметно по квитанциям.
Не подходят льготные программы. Покупателю апартаментов не дадут ипотеку с господдержкой или семейную ипотеку: эти программы рассчитаны на жилые помещения. Многие банки выдают ипотеку на апартаменты, но при этом ставка может вырасти, а первоначальный взнос увеличиться.
Имущественный налог. В большинстве случаев он составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2% от кадастровой стоимости. квартиры, напомним, облагаются налогом в 0,1%. Да, иногда сама кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже, чем для квартир — но это все равно значительные суммы.
Нет налоговых вычетов. Вы не сможете вернуть с покупки апартаментов НДФЛ, как с покупки квартиры или дома. Увы.
Вы скажете: если так много минусов, то кто покупает эти апартаменты? Плюсы у них вообще есть? Есть. Но немного.
Плюсы апартаментов
Цена. Главное преимущество. Апартаменты обычно значительно дешевле квартиры в этом же районе и с такой же площадью. Конечно, тут надо еще иметь в виду класс дома. Здания с апартаментами, как и обычные жилые дома, могут быть разных категорий: эконом, бизнес, премиум.
Локация. Обычно апартаменты находятся в удобных локациях: например, близко к центру города или ВУЗам — и имеют отличную транспортную доступность.
Перепланировка. Возможностей для перепланировки в апартаментах намного больше, чем в многоквартирном доме. Если здание имеет статус нежилого, то те же мокрые зоны можно располагать где угодно.
Плата за капремонт. Ее с собственников апартаментов не берут. Правда, эта экономия полностью «растворяется» в повышенных тарифах на электроэнергию, отопление, водоснабжение и интернет.
Покупать ли апартаменты
Смотря кому и зачем.
Для проживания семей с детьми это вариант так себе: детских площадок нет, звукоизоляция плохая, соседи постоянно меняются, и далее по списку. Знаю несколько случаев, когда именно «для себя» апартаменты покупали:
- люди, которые жили одни и им не нужна была постоянная регистрация,
- родители студентов, на время их обучения.
Во всех остальных случаях апартаменты рассматривали именно как вариант для инвестиций. Купить – привести в порядок – сдать долгосрочно или посуточно. Плюс таких помещений в том, что их можно сдавать как квартиры или гостиничные номера, так и офисы. В последнем случае доход выше.
Но если речь идет о том, чтобы купить апартаменты в ипотеку — то я бы сейчас с этим была очень осторожна. Здесь надо семьдесят семь раз все посчитать.
Поменяют ли статус апартаментов
О том, что надо урегулировать правовой статус апартаментов, говорят очень давно. Еще три года назад в Госдуме рассматривали законопроект, который должен был придать апартаментам статус жилых помещений или, во всяком случае, дать собственникам льготы по оплате коммунальных услуг и возможность прописаться. Но не случилось.
Сейчас депутаты опять выступили с подобной инициативой. Поменяется ли что-то в ближайшее время? Откровенно говоря, не похоже.
Больше похоже на попытку оживить спрос в этом сегменте недвижимости. В прошлый раз, на фоне обсуждений о возможном изменении статуса, цены на апартаменты поднялись на 15–20%. Поэтому я бы относилась к нынешней инициативе спокойно, не ожидая кардинальных решений.
г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж