Услуги
Каталог
О компании

Взять в ипотеку и сдать в аренду: выгодно ли это?

Купить квартиру с тем, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду — один из самых популярных вариантов инвестиций в недвижимость.

При покупке квартиры за наличные всё более или менее понятно: это способ сохранить свои деньги и получать с них какую-никакую прибыль. С учетом низких депозитных ставок, высокой инфляции и нестабильной экономики многие предпочитают вкладываться в жилье, которое всегда будет в цене. И если подобрать хороший ликвидный объект, то этот способ инвестиций можно считать надежным и безопасным.

Но мы сегодня подробно поговорим о другом способе: взять ипотеку и "отбить" ее арендой, то есть, купить себе квартиру за деньги арендаторов. Сегодня этот способ преподносится как легкий и практически "дармовой".

Давайте разберемся, насколько это выгодно на самом деле — и все ли могут себе позволить такой вид инвестиций.

Ипотечная квартира в аренду: материальные затраты

Это самое первое, о чем надо подумать. Потому что ипотека "под аренду" — это хотя и сравнительно дешевый, но вовсе не бесплатный вариант заполучить себе дополнительную недвижимость.

  1. Первоначальный взнос. Можно купить квартиру и без первоначального взноса. Но это либо вторичка с завышением (что небезопасно), либо неликвидные объекты в новостройках, либо ликвидные, но выйдут они гораздо дороже.
  2. Затраты на саму покупку. Оценка квартиры, различные комиссии, оплата услуг агентства недвижимости. Экономить на риэлторе не стоит: рынок недвижимости — это "золотое дно" для мошенников, и здесь очень легко остаться без квартиры и без денег.
  3. Ежегодная страховка. Можно выбрать, где подешевле, но совсем оказаться не получится: обычно банк в этом случае поднимает процент по ипотеке.
  4. Ремонт и первоначальное обустройство. Сумма зависит от того, какой объект вы будете брать, но то, что потратиться на обустройство придется — это факт. Вы же будете квартиру сдавать, и она должна быть пригодной для жилья. Ремонт в новой квартире надо просчитывать
  5. Затраты во время простоев. Ни одна квартира не сдается 12 месяцев в году, простои будут, и это всегда надо учитывать. Вы должны четко понимать, что ипотеку в месяцы простоев будете платить вы. И коммунальные платежи. Причем даже после погашения ипотеки, если квартира не будет сдаваться, постоянные коммунальные платежи: содержание жилья, капитальный ремонт — будут на вас.
  6. Налоги. Понятно, что сейчас большинство арендодателей сдает квартиры неофициально. Но стоит иметь в виду, что такое положение дел вряд ли продлится долго. Стремительное внедрение цифровых сервисов, создание общих баз на государственном уровне — дело идет к тому, что скоро будет прозрачным всё. Это вопрос нескольких лет.
  7. Ремонт после арендаторов. Даже если вам будет сказочно везти на долгоживущих и аккуратных арендаторов — любая отделка со временем изнашивается, а техника и мебель ломаются.

Нематериальные затраты арендодателя

Сдавать квартиру в аренду — это вовсе не пассивный доход, как многим кажется. Здесь понадобятся свободное время, предприимчивость, стрессоустойчивость и способность быстро принимать решения в изменившихся обстоятельствах. Кто сдавал или сдаёт, знают почему.

  1. Поиск арендаторов. Постоянные арендаторы — это, к сожалению, исключение из правил. Жизнь есть жизнь, у людей меняются обстоятельства, и рано или поздно любой арендатор съезжает. Начинаются поиски нового жильца: объявления, звонки, показы.
  2. Недобросовестные арендаторы. Кто-то не платит вовремя, а иногда и долго, и за ним приходится "бегать". Кто-то устраивает в квартире шумные вечеринки и попойки, так что соседи бывают вынуждены вызывать полицию. Иногда вы сдаете квартиру милой семейной паре — а по факту там поселяется 20 гастарбайтеров.
Арендаторы бывают разные

То есть, придется время от времени навещать ваших арендаторов (особенно поначалу), чтобы убедиться, что все в порядке. На это тоже понадобится время. А если что-то не в порядке — то еще и нервы. Кроме того, всё это в конечном итоге приводит и к дополнительным материальным затратам или убыткам.

Инвестиции в ипотечную квартиру "под аренду": риски

При любых инвестициях необходимо просчитывать глобальные риски. В отношении аренды недвижимости можно назвать следующие:

  1. Колебания рынка. Аренда жилья — это рынок, и он очень зависит от экономической и политической ситуации в стране. Например, в этом году этот рынок сильно просел. Пандемия, самоизоляция, снижение ипотечной ставки, льготная ипотека на новостройки — всё это сильно ударило по наймодателям. Многие из тех, кто брал ипотеку "под сдачу в аренду", были вынуждены несколько месяце кряду оплачивать ипотечный кредит. И все это на фоне снижения собственных доходов.
  2. Избыточное предложение. Надо иметь в виду, что за последние годы, когда этот вид инвестиций стал популярен, на рынок аренды вышло (и еще выйдет) много квартир. При этом спрос постепенно сокращается, а цены стагнируют.
  3. Государственная аренда. В этом году стало известно, что государственный "Дом.рф" намерен строить в регионах арендные дома. Планируется, что арендные ставки в таких домах будут гораздо ниже среднерыночных. Проект только запустился и пока никак не влияет на рынок аренды — но само желание государства занять долю этого рынка обязательно надо иметь в виду.

То есть, если вы собрались брать ипотеку с тем, чтобы потом сдавать квартиру — то необходимо выбирать объекты с максимальной востребованностью и минимальными сроками окупаемости.

Есть вопросы по недвижимости? Приходите ко мне на бесплатную консультацию. Вместе разберем вашу ситуацию и нарисуем дорожную карту. Поверьте моему опыту — в 99% случаев решение есть! Екатерина Торопова, директор АН «Метражи»
Екатерина Торопова

Что покупать "под аренду"?

Какую квартиру купить, чтобы минимизировать риски и быстрее погасить ипотеку арендой? Есть несколько основных параметров.

Локация. Формула удачной локации — это развитая инфраструктура + удобное транспортное сообщение. То есть, необязательно покупать жилье в центре. Квартира в спальном районе, если там в шаговой доступности школы, садики, супермаркеты, поликлиники, а также остановки общественного транспорта — отличный вариант. Она обойдется вам дешевле, чем "центральная", а доход от аренды будет приносить примерно такой же.

Количество комнат. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются студии и однокомнатные квартиры. За ними идут двухкомнатные — их обычно ищут семейные пары с детьми. Трех- и четырехкомнатные квартиры сдать сложнее.

Что касается площади — чаще всего не имеет смысла гнаться за дополнительными метрами. Например, "двушка" в 47 кв.м. обойдется вам на сотни тысяч дороже, чем "двушка" в 43 кв.м. — при этом сдаваться они будут примерно за одинаковую цену. А арендаторы, которым нужна квартира побольше, имеют в виду обычно количество комнат, а не площадь.

Вторичка или новостройка? Поскольку наша главная цель — выплатить ипотеку деньгами арендаторов, то логичнее всего покупать квартиру уже готовую, чтобы там можно было жить. Впрочем, здесь возможен и вариант "купить новостройку на этапе котлована" — цена квартиры (и, соответственно, ипотеки) будет значительно дешевле. Но это только в том случае, если у вас есть деньги года три-четыре выплачивать ипотеку самостоятельно. И можно попасть на "долгострой".

В нашем случае самые надежные варианты — либо почти готовая новостройка, либо вторичка. Поскольку новые дома в хороших районах стоят дорого, присматриваемся к вторичному жилью: те же хрущевки и брежневки часто имеют отличную локацию, зеленые дворы и массу других преимуществ. Сделать простенький косметический ремонт — и можно пускать арендаторов.

Зеленый двор в хрущевке

Да, нужно всегда держать в уме, что со временем ликвидность такой квартиры падает. Но в нашем случае важно минимизировать риски — а они тем меньше, чем меньше стоимость квартиры. Кроме того, объект с хорошей локацией вряд ли со временем сильно потеряет в цене при любом раскладе.

Апартаменты. Недавно Минстрой сообщил, что намерен запретить строительство апартаментов. А уже построенным придать жилой статус. Напомню, что сейчас они считаются коммерческой недвижимостью. И если эта инициатива Минстроя все-таки воплотится (потому что подобные заявления были и раньше) — то именно сейчас есть редкая возможность инвестировать в апартаменты очень выгодно.

Цена апартаментов обычно на 15–20% ниже по сравнению с обычными квартирами в том же районе. При этом упрощенная процедура согласования перепланировки позволяет сделать из апартаментов квартиру мечты и сдавать как элитное жилье.

Полезные советы для инвесторов

Если вы после прочтения статьи утвердились в своем решении — взять ипотеку под аренду, то возьмите себе на заметку несколько полезных советов.

  1. Покупайте квартиру только с помощью надежных специалистов по недвижимости. Мы много раз сталкивались с тем, что человеку квартира кажется очень подходящей — а мы видим, что она по ряду причин будет неликвидна. Кроме того, покупая квартиру с историей (а вся вторичка такая) есть немалый риск наступить на какую-нибудь юридическую "мину". Мы об этом писали целую серию статей.
  2. Делайте самый простой ремонт, без излишеств. Качественная отделка, дорогие материалы — это не для аренды, если, конечно, вы не планируете превратить квартиру в элитную. Как показывает практика, любая отделка в арендуемой квартире "убивается" за 2-3 года.
  3. Обставляйте, но недорого. Если в квартире есть мебель и техника, то ее привлекательность в глазах арендаторов возрастает. Должно быть самое основное. Из мебели — кровать или диван, шкаф или гардеробная, кухонный гарнитур, стол, стулья. Из техники: плита, стиральная машина, холодильник. Всё это можно купить совсем недорого на "Авито" или "Юле".
  4. Стоимость аренды должна перекрывать ежемесячный платеж по ипотеке. Еще лучше — если платеж составляет 70-80 % от арендной ставки. Тогда разницу можно будет откладывать на время простоя.
  5. Лучше сдавать официально. Во-первых, штрафы от налоговой могут перекрыть всю экономию. Во-вторых, в случае договора собственник больше защищен от ситуаций, когда арендаторы съезжают с мебелью и техникой, оставив только задолженность по коммуналке. В-третьих, как я уже писала, все равно скоро всем придется сдавать официально.

Поэтому спокойнее платить налог. Тем более, что сейчас можно оформить статус самозанятого и платить не 13% НДФЛ, а 4% от дохода.

Что касается того, "как сдавать официально квартиру в ипотеке" — почти все банки сейчас разрешают это делать. Но, конечно, надо внимательно читать договор.

Какие выводы?

Выводы простые. Если у вас есть где жить и вы готовы к описанным выше затратам — дерзайте. Эта схема инвестирования по-прежнему рабочая, и при правильной стратегии вы действительно можете получить квартиру. Не задаром, но почти :)

И пусть у вас всё получится!

Ваш брокер по недвижимости, Екатерина Торопова

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц