Колонка эксперта 
По оценкам аналитиков, в ближайшие годы рынок ИЖС вырастет в 5-6 раз. Обычно при таких прогнозах роста на рынок активно заходят инвесторы, которым интересно умножить свои деньги по максимуму и с гарантией. Есть ли сейчас наплыв инвесторов в частное строительство? И стоит ли вообще сейчас туда вкладываться?
Особого наплыва пока нет. И это нормально: любое перспективное направление сначала осваивают единицы, которые и снимают основные сливки. Остальные присматриваются, и заходят позже.
Что касается перспектив: уже сейчас ИЖС по объемам перегнало строительство многоквартирных домов. Посмотрите статистику! А ведь спрос до сих пор выше, чем предложение. Это значит, что рынок будет быстро расти и дальше: емкость его колоссальна.
Золотое время ИЖС
Загородное жилье — это тот сегмент на рынке недвижимости, в который сейчас точно имеет смысл инвестировать. Уверенно прогнозировать развитие других сегментов рынка пока трудно. Лично я думаю, что новостройки если и будут дорожать, то ненамного: цены на первичное жилье и так космические. Вторичка пока идет вниз, и это падение, скорее всего, продолжится.
А вот загородка — да. В развитии этого рынка активно участвует и государство, инициируя все новые и новые программы для ИЖС. Кредит на строительство под 3–6% годовых — когда такое было? Никогда. Да, темпы строительства сейчас сдерживаются высокой инфляцией и подскочившими ценами на стройматериалы. Но даже в этих условиях люди строят, и рынок ИЖС переживает настоящий бум.
Надо ли ждать снижения цен, чтобы заходить в стройку? Определенно — нет. Вероятнее всего, сейчас с загородными домами повторится та же история, что в свое время произошла с новостройками. Цены на индивидуальные дома с прошлого года уже выросли на 50–60%. А если на рынке ИЖС введут эксроу-счета и типовые проекты, цена среднего дома вырастет еще на 30–40%.
И земля, не забывайте про нее! Участки под Екатеринбургом уже стремительно дорожают, и их все меньше. Можно спрогнозировать, что через пару лет свободной земли близ больших городов почти не будет. А та, что останется — будет продаваться по очень высоким ценам.
Поэтому тем, кто раньше инвестировал в новостройки, я бы посоветовала обратить внимание на ИЖС. Чем раньше вы зайдете со своими вложениями, тем больше прибыли получите. Вообще, сейчас ИЖС — это просто Клондайк, здесь легко заработать и опытным инвесторам, и тем, кто вообще никогда не инвестировал. И, разумеется, тем, кто хочет в перспективе переехать в загородный дом. Сейчас для этого просто золотое время.
Как это работает
Схема проста: вкладываешь деньги до начала стройки, строительная компания возводит дом, продает его — и отдает тебе твою часть прибыли. Могу уверенно сказать по опыту, что доходность от таких инвестиций составляет как минимум 20%. Люди, которые инвестировали с нами и инвестируют сейчас, могут это подтвердить.
Причем прибыль вы получаете гораздо раньше, чем при инвестициях в новостройку. Многоквартирный дом возводится примерно 2 года, а индивидуальный дом средних размеров строится под ключ 5–8 месяцев. Под ключ — имеется в виду вариант «заезжай и живи», уже с ремонтом. В черновой отделке дом готов еще быстрее. Это нормальные сроки, с соблюдением технологии строительства и всех возможных форс-мажоров.
Наибольшая доходность на текущий момент — вложиться в строительство дома на перспективном участке. Что такое перспективный участок? Это земля, которая в ближайшие пару лет будет активно разрабатываться и застраиваться, но цена за сотку еще не зашкаливает. В развитых коттеджных поселках цена сотки может начинаться от 300 тысяч рублей, это уже много — ищите участки до 50 километров от Екатеринбурга ценой до 100 тысяч рублей за сотку. Конечно, это не единственный критерий. Я уже писала о том, как выбирать участок для строительства, перечитайте. А еще изучите Генплан того района, где собираетесь строить.
Другой вариант — построить дом в ипотеку. Учитывая, что сейчас ипотечные ставки на строительство начинаются от 3% годовых, вложение получается очень выгодным. Главное, чтобы дом был ликвидным, даже если вы строите его для себя.
Есть ли риски?
Любая инвестиция — это определенный риск. Что, в теории, может пойти не так, если вы вложили деньги в строительство дома?
1. Подрядчик не достроит дом.
У тех, кто предлагает вам инвестировать в их строительные проекты, скорее всего, все в порядке с репутацией и сроками. Но проверить, разумеется, надо: посмотрите их портфолио, съездите на строительные площадки, поговорите с реальными клиентами, которым компания уже что-то построила. Если что-то настораживает, лучше отказаться от сотрудничества.
2. Дом не продадут за назначенную цену.
Не получить ожидаемого дохода или вообще потерять вложенные деньги — главный страх любого инвестора. Поэтому очень подробно поговорите с руководителем или менеджером компании, которая предлагает вам инвестировать. Вам надо знать всё досконально:
- почему именно эта земля, в чем перспективность локации,
- есть ли там коммуникации (как минимум, электричество),
- как строит компания, и какой будет проект,
- есть ли у компании подобные успешные кейсы,
- когда начнется продажа дома.
В идеале, компания должна начать продавать дом еще на этапе фундамента. Так можно лучше оценить спрос, перспективность именно этого проекта (дизайна, планировки), что-то скорректировать — ну, и найти покупателя как можно раньше.
3. Строительная компания составит «хитрый» договор.
Если вы боитесь, что строительная компания не выполнит свои обязательства перед вами как инвестором — внимательно читайте договор и дайте изучить его юристу. В договоре должен быть ясный порядок взаимодействия сторон: кто за что отвечает, кто что обязуется предоставить и что будет, если одна из сторон договор нарушает.
В общем, придется делать то же, что при любых инвестициях — искать надежные варианты. То есть строительные компании, которые умеют находить перспективные локации, строят ликвидные дома и ведут себя порядочно и с подрядчиками, и с клиентами.
Стройка закончена: что потом?
Все зависит от ваших целей и возможностей. Если вы просто вкладывали деньги, то получаете прибыль, фиксируете ее — и либо тратите на свои нужды, либо инвестируете дальше. Если вы в качестве инвестиционного проекта купили целый дом, то после сдачи проекта открывается просто море возможностей:
Просто продать. С тем, чтобы, опять же, зафиксировать прибыль и, возможно, реинвестировать ее куда-то еще (например, в другую стройку).
Сдавать в долгосрочную аренду. Возможно, вы удивитесь, но люди годами арендуют не только квартиры, но и частные дома. Совсем недавно с нами начали строить клиенты, которые до этого четыре года подряд снимали дом в Малом Истоке.
Сдавать посуточно. Хлопот с таким бизнесом, конечно, много — но и доходность может быть очень хорошая, особенно летом и в длинные праздники (новогодние, майские).
Сдавать для выездных мероприятий. Банкеты, свадьбы, вечеринки — что угодно. Это тоже хлопотно, но одно такое мероприятие может принести вам 30–40 тысяч рублей.
Вариантов, как видите, масса. Я уже не говорю о том, что в доме можно просто жить — если вы мечтали о такой возможности.
Если подводить итоги. ИЖС — это Клондайк для инвестиций, скоро это поймут очень многие, и тогда начнется резкий наплыв инвесторов. Если у вас есть хотя бы несколько сотен тысяч рублей или возможность взять ипотеку и платить ее несколько месяцев, до сдачи дома — заходите в стройку. Это точно выгодно.