Услуги
Каталог
О компании

Готовим квартиру к продаже: 4 распространенные ошибки

Я уже писала о том, что через пару месяцев рынок вторичной недвижимости ждет стагнация, а потом цены начнут понемногу снижаться. Тем, кто планирует продавать вторичку — надо продавать сейчас, пока цены на пике.

В этом материале — частые ошибки продавцов, которые готовят квартиру к продаже.

Ошибка 1: неподготовленные документы

Я упоминала об этом в прошлой статье, но это настолько важно, что особо подчеркну еще раз. К тому времени, как вы начнете искать покупателей, у вас должны быть готовы почти все документы.

Некоторые продавцы говорят: у нас есть все документы, всё в порядке. А по факту получается, что у одного ипотека погашена, но обременение не снято, у другого — не зарегистрировано право собственности, у третьего неузаконенная планировка, или прописанные родственники, которые к тому же находятся в другом городе или стране.

Если покупатель видит, что надо будет очень долго ждать, то он может или отказаться от сделки, или потребовать снизить цену. И будет прав. Поэтому документы — первое и главное, что надо готовить перед продажей квартиры.

Мы недавно продавали ипотечную квартиру на ВИЗе. Часть ипотеки там была погашена маткапиталом, и когда мы нашли покупателя, он сразу попросил значительную скидку: мол, маткапитал, тут все ясно, придется долго ждать согласований с банками, опекой и т.д. На самом деле, у нас было уже всё готово. Еще за месяц до показов мы наделили детей долями, получили разрешение опеки на продажу и решение банка по новой ипотеке. Так что цену клиента мы отстояли.

Ошибка 2: неправильная оценка объекта

Кажется, что это легко. Заходишь на популярный ресурс, смотришь цены в твоем районе на похожие объекты и примерно определяешься. Но на самом деле легко ошибиться. Почему?

  • Сейчас разогретый рынок, выставленных объектов критически мало, то есть сравнивать попросту может быть не с чем. Например, вы находите квартиры в вашем районе, даже в вашем квартале и даже подходящие по площади. Но — хрущевки и брежневки. А у вас квартира улучшенной планировки, и она явно будет иметь другую цену. Но какую?
  • На некоторых популярных ресурсах сразу публикуется рекомендованная цена, и многие на нее ориентируются. На самом деле, она вас только запутает. Я не знаю, что там с чем складывают и на что делят, но в результате получается средняя температура по больнице. То есть цифра, не имеющая никакого прикладного значения.
  • Есть такое явление на рынке недвижимости — принцип домино. Кто-то выставил свой объект в рекламу, похожих квартир не нашел, и цену поставил просто с потолка, «попробовать». И эта цена стала ориентиром для другого продавца, у которого аналогичный объект. Потом еще для одного, и еще... И если цена завышена, то звонить по объявлениям никто не будет. А люди будут недоумевать и думать, что «не сезон», «кризис» или еще что-то.
  • Квартиры в одном и том же квартале могут отличаться по стоимости, и причины этого могут быть неочевидны с первого взгляда. Допустим, в этом квартале расположена престижная гимназия. Но от одного дома ребенок до нее добирается легко, а от второго — ему надо переходить широкополосную дорогу с двумя светофорами. Понимаете, какой объект будет стоить дороже?

Надо понимать, что между ценами в рекламе и ценами сделок существует разрыв. Иногда даже пропасть. Чтобы точно оценить квартиру, надо владеть статистикой цен, по которым прошли реальные сделки. Такого ресурса в России нет. Конечно, есть свои базы у оценочных компаний, но они ими не делятся. Агентствам недвижимости, которые проводят каждый месяц много сделок и ведут свою статистику, в этом смысле легче: можно сравнительно точно определить наилучшую цену квартиры на текущий момент.

Для тех, кто выставляет квартиру самостоятельно, есть универсальный маркер — количество просмотров. Если сразу после публикации объявления к вам повалили на просмотры по 5-10 человек в день, квартиру вы явно недооценили. И наоборот, долгая тишина свидетельствует о переоценке объекта. Эту ошибку продавцы допускают чаще: родная и близкая сердцу квартира, в которую вложено столько средств, всегда кажется самым достойным объектом на рынке.

Ошибка 3: неудачное объявление

В наш век информационного перегруза люди очень ценят, если нужная им информация подана просто, четко и наглядно. Это касается и объявлений о продаже квартир. Покупатель должен хорошо представить себе состояние квартиры и организацию пространства.

Поэтому те же фотографии лучше делать панорамными: сфотографировать комнату с одной и другой стороны, чтобы захватить максимум пространства. На телефоне так сделать трудно, лучше, если снимки сделает фотограф на камеру.

Есть техники, при которой пространство как бы удлиняется, расширяется. Не надо этого. Во-первых, такие фотографии выглядят неестественно. Во-вторых, если на фотографии комната выглядит огромной, а на показе покупатель видит, что она маленькая, то разочарование неизбежно. И никому от этого лучше не будет.

Идеальный вариант — когда на фотографии в квартире минимум вещей, как в гостинице. Куча игрушек на диване или гора тюбиков в ванной очень портят впечатление и скрадывают пространство, имейте это в виду.

Оптимально

Удачные Неудачные
Панорамный снимок: видно, как организовано пространство в квартире Фокус на углы: отдельно шкаф, кухонный гарнитур, полка и т.д.
Идеальный порядок Беспорядок
Минимум вещей Нагромождение вещей
Изображения четкие, светлые, без бликов Изображения размытые, темные

Важное дополнение: никогда не ставьте в рекламу фотографии другого сезона. То есть если продаете квартиру летом, не публикуйте снимки с сугробами за окном: покупатель решит, что квартира продается очень долго, а значит, с ней что-то не так.

Теперь объявление. «Продается прекрасная квартира, только для вас, только сейчас» — это пустой набор звуков. Пишите реальные преимущества, например:

10 минут пешком до остановок общественного транспорта, 15 минут до метро

изолированные комнаты, окна на разные стороны,

поставлены новые радиаторы,

кирпичные стены, зимой тепло, летом прохладно.

«Простыню» текста писать не надо, выделите самые важные пункты, их и пропишите.

Есть вопросы по недвижимости? Приходите ко мне на бесплатную консультацию. Вместе разберем вашу ситуацию и нарисуем дорожную карту. Поверьте моему опыту — в 99% случаев решение есть! Екатерина Торопова, директор АН «Метражи»
Екатерина Торопова

Ошибка 4: неподготовленные показы

Подготовить показы — значит сделать все, чтобы покупателю ваша квартира понравилась. Посмотрите на нее глазами покупателя. В 95% случаев легкий косметический ремонт не помешает. Затевать серьезный ремонт с целью продать подороже нет особого смысла, но вот аварийные участки: протекающие потолки, неисправную сантехнику — лучше отремонтировать.

Если в квартире никто не живет и там много старой мебели — сразу определитесь, куда вы эту мебель вывезете. В сад? На свалку? Сделайте это сразу, пока объект еще не выставлен в рекламу. Так вы быстрее найдете покупателя.

Но вот наступило время показов.

  • Наведите порядок, уберите лишние вещи (если вы живете в квартире). Некоторые перед показами варят кофе: и покупателям предложить, и квартиру наполнить приятным ароматом.
  • Дети и животные, как правило, при показах отвлекают всех и мешают вести нормальные переговоры. Лучше, если их в это время дома не будет. Вообще, чем меньше людей на показе — тем лучше.
  • Будьте приветливы и корректны. И ваша излишняя болтливость, и угрюмость могут снизить впечатление от вашей квартиры. Подсознательный дискомфорт заставит покупателя торопиться, чтобы как можно скорее покинуть ваше жилище.
  • Не оставляйте в прихожей и вообще на виду ценные вещи, уберите с глаз ключи, телефоны, сумки и кошельки. Если придет на просмотр целая делегация, вы и не поймете, в какой момент телефон уйдет с покупателями. Такое бывает, поэтому будьте осторожны. Береженого Бог бережет.

Важно: еще перед показами, при звонках надо сделать предварительную квалификацию покупателей. Сразу отделить тех, кто вам не подойдет.

Если показов проходит много, то обязательно собирайте обратную связь: что людям понравилось, что насторожило. И если возможно, постарайтесь к следующему показу нивелировать негативные моменты. Например, одному покупателю не понравились бутылки и окурки в подъезде. Ожидая следующего покупателя, не поленитесь проверить чистоту в подъезде, уберите то, что может смутить людей.

Напоследок

Если вы продаете квартиру, чтобы купить взамен другую — то лучше заранее определиться со встречным вариантом. Может быть, даже сходить на несколько просмотров. Чтобы не получилось так, что покупатель уже есть, а вы себе еще ничего не подобрали. Иначе выбор придется делать в спешке, а спешка в таких серьезных делах неприемлема.

Да, и еще. Покупатели любят серьезно настроенных продавцов. Мы с клиентом однажды ходили смотреть квартиру, продавец которой постоянно повторял: «Ой, мне кажется, я встречку себе не найду. Да точно не найду, квартир сейчас так мало. И что я буду делать, на улице останусь!» В конце концов клиент решил с этим продавцом не связываться.

Так что будьте настроены серьезно и позитивно. И пусть у вас всё получится!

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц