Услуги
Каталог
О компании

«Да они просто деньги вымогают!» Зачем нужен аванс при сделках с недвижимостью

Для начала расскажу свежий случай из нашей практики — он как раз прекрасно иллюстрирует поднятую тему.

Мы продавали жилой дом с участком. Сам по себе дом прекрасный, но с документами были дополнительные хлопоты: среди собственников числились дети, то есть надо было обращаться в опеку, плюс требовалось уладить некоторые вопросы по ГПЗУ. Все это, естественно, удлиняло сделку. Некоторые покупатели, которым нравился объект, узнав о том, что надо будет ждать лишних полтора-два месяца, уходили «подумать».

Один из клиентов все-таки решился ждать и объявил, что будет покупать дом — если мы дадим за ожидание  дополнительную скидку в 150 тысяч рублей. И мы и продавец сочли, что это уместно, скидку дали. Но когда мы попросили покупателя внести аванс, он возмутился и сказал, что никаких денег сейчас платить не будет. Мы несколько раз объясняли, что аванс — это необходимое условие, чтобы мы начали работу по объекту и сняли его с рекламы. И что без аванса объект будет считаться «свободным», то есть мы будем предлагать его и другим покупателям. Но клиент стоял на своем.

Через некоторое время вернулись одни из прежних покупателей — тех, которые уходили «подумать». И узнав, что дом уже хотят купить, в этот же день внесли аванс. Продавец был счастлив: покупатели платили  наличными и никаких скидок не просили, то есть продажа получалась выгодной. Мы начали готовить сделку. Когда покупатель, который отказывался вносить аванс, узнал о том, что дом уже продается, он был в шоке: мол, я вам верил, а вы за моей спиной с другими договаривались?! Он это воспринял как какое-то личное предательство.

Мы, конечно, напомнили ему, что неоднократно предлагали ему подписать предварительный договор и внести аванс. Тогда мы начали бы готовить сделку именно с ним, и дом достался бы ему — между прочим, со скидкой. Но раз он постоянно отказывался, то на нет и суда нет: дом по-прежнему стоял в рекламе и в итоге «ушел» другим покупателям. Кто же в итоге в этом виноват?

Теперь к сути. Когда покупатель недвижимости определяется с вариантом, он подтверждает свои намерения небольшой предоплатой — которая, разумеется, фиксируется документально. Это нормальная сложившаяся практика. Важно понимать: это не плата за услуги риелтора, а частичный платеж за объект, который вы покупаете, он вычитается из общей цены объекта.

Предоплата может быть в форме аванса или задатка. В правовом поле закреплено понятие задатка, именно задаток выполняет обеспечительную функцию и дает гарантии сторонам сделки — но многие, в том числе и клиенты, предпочитают все-таки иметь дело с авансом. Сейчас объясню почему.

Задаток

Эта форма предоплаты регулируется ст. 380 ГК РФ — и с этой точки зрения она более понятна и надежна, чем аванс. Подписание предварительного договора с соглашением о задатке обязывает стороны заключить сделку, то есть покупатель обязуется купить указанный объект, а продавец — продать объект именно этому покупателю.

Еще раз: это не символическая «декларация о намерениях», а именно обязательства. За невыполнение которых следуют штрафные санкции. Вернуть задаток «просто так» невозможно: его вернут покупателю, только если сделку отменили по не зависящим от обеих сторон обстоятельствам — допустим, банк не одобрил ипотеку. А что будет, если кто-то просто передумал?

  • Если срыв сделки произошел по вине продавца — он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Например, покупатель внес в качестве задатка 50 тысяч рублей. А продавец, заключив предварительный договор, вдруг понял, что продавать квартиру не хочет: может, у него изменились семейные обстоятельства, планы на эту квартиру или просто настроение. В этом случае он обязан вернуть покупателю уже 100 тысяч рублей.
  • Если сделка отменилась из-за покупателя — задаток удерживается продавцом. Допустим, покупатель после внесения задатка нашел гораздо более интересный для себя объект. Он может расторгнуть предварительный договор? Может. Но задаток он потеряет.

Мы используем задаток довольно часто — тогда, когда нам надо именно юридически зафиксировать обязательства продавца и покупателя друг перед другом и снизить риски сторон.

Например, наш клиент покупает квартиру, которая находится в ипотеке. И мы по каким-то причинам пока не можем выйти на подписание основного договора: допустим, дети еще не наделены долями, не получено разрешение опеки, надо ждать. Тогда мы подписываем предварительный договор с соглашением о задатке, и в качестве задатка идет сумма, необходимая для погашения ипотеки продавца.

Да, для покупателя это рискованная сделка. И у нас в этих случаях есть свои способы подстраховать клиента — но соглашение о задатке здесь тоже очень пригождается: если продавец, погасив деньгами покупателя свою ипотеку, вдруг «передумает», у нас есть право взыскать с него задаток в двойном размере.

Аванс

Главная функция аванса — также в том, чтобы подтвердить намерение покупателя приобрести этот объект недвижимости, но у этой формы частичного платежа нет обеспечительной функции. Проще говоря, он не обязывает стороны заключить договор купли-продажи. Вернуть аванс можно в любой момент до заключения сделки.

Плюс этой формы предоплаты в том, что и продавец и покупатель совершенно свободны и никаких штрафных санкций за перемену своего намерения не несут — кстати, именно поэтому многие клиенты предпочитают вносить именно аванс, не желая связывать себя жесткими обязательствами. Минус состоит в этом же отсутствии обязательств: вы до самого заключения сделки не можете быть уверены, что другая сторона не переменит своего решения.

Впрочем, случаи срыва сделки перед самым походом в МФЦ или к нотариусу не так уж часты. Среди риелторов хорошим тоном считается все-таки серьезное отношение к авансу и соблюдение договоренностей. Поэтому мы радуемся, когда со второй стороны тоже есть грамотный риелтор. Потому что это значит, что специалист ведет сделку согласно обычаю делового оборота, который существует в нашей отрасли.

Фактически, внесение аванса — это договор не между покупателем и продавцом, а между покупателем и агентством. Покупатель поручает агентству зафиксировать условия сделки (цену, сроки заключения договора купли-продажи, что остается в квартире), снять объект с рекламы и начать готовить сделку. Всё.

Почему тогда, скажете вы, просто не заключать сделки без всяких там авансов? Потому что подготовка любой сделки, особенно сложной — это масса работы: переговоры, хождения по инстанциям, анализ документов, проверка юридической чистоты объекта, выявление подводных камней, поиск наиболее выгодного для клиента решения. И чтобы начать всю эту работу, нужно какое-то заверение о серьезности намерений клиента. Рынок недвижимости такое решение нашел — аванс.

Да, этот инструмент несовершенен. И бывает обидно и нам, и нашим клиентам, когда другая сторона в последний момент меняет решение: фактически вся работа уже сделана, сделка почти заключена — и тут хоп! — все срывается. Но такое случается не так часто. В основном все-таки подписание договора с соглашением об авансе — это вполне рабочая схема, которая позволяет регулировать поиск продавцов и покупателей и в то же время не налагает на стороны жестких обязательств со штрафами.

Что бывает

Бывает так, что человек внес аванс — а потом агентство отказывается его возвращать. Почему? Я думаю, что тут может быть две ситуации:

1. Клиент внес не аванс, а задаток — и невнимательно прочитал предварительный договор и соглашение о задатке, где прописаны условия возвращения.

2. Агентство ведет себя недобросовестно. Оно берет с клиентов авансы — но в договоре прописывает штрафные санкции, причем односторонние: мол, если вы откажетесь от сделки, мы вам ничего не вернем, а мы сами можем делать что хотим.

Это незаконно. В этом случае деньги можно отсудить: обычно покупатель — это физическое лицо, а  агентство недвижимости — коммерческая организация, так что покупатели попадают под закон о защите прав потребителей.

Давайте подведем итог.

Деловые отношения — это прежде всего договорные отношения. Внесение аванса — хоть и несовершенный, но рабочий инструмент, и им пользуются все агенты по недвижимости. Поэтому: если вы хотите, чтобы понравившуюся вам квартиру сняли с рекламы и начали готовить сделку, заключайте предварительный договор и вносите аванс или задаток. Иначе получится, как в том случае, который я привела в самом начале: человек изначально не хотел договорных отношений и взаимных обязательств, а потом удивился, что мы продали квартиру, на которую он претендовал.   

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц