Услуги
Каталог
О компании

«Я тут жил и буду жить»: риски при покупке приватизированной квартиры

Главный риск при покупке такой квартиры — жильцы, о которых покупатель не знал, но которые имеют право на долю в квартире или право пожизненного пользования квартирой.

И да, большинство таких объектов — это старый фонд. Но квартира в новостройке тоже вполне может оказаться приватизированным жильем: есть категории людей, которым государство предоставляет квартиру на условиях соцнайма, с правом последующей приватизации. Поэтому смотрите в оба и будьте осторожны.

Какие риски надо иметь в виду при покупке приватизированной квартиры?

Риск 1: отказники от приватизации

Речь идет о жильцах, которые в свое время отказались от приватизации в пользу других собственников. По разным соображениям и причинам. Проблема в том, что они отказались только от права собственности — а от права пользования жильем не отказывались. И значит, по закону могут жить в этой квартире до конца своих дней — то есть иметь свой угол, пользоваться санузлом, кухней и коридором.

Здесь бывает две ситуации. Первая: жилец, отказавшийся от приватизации, из квартиры выписан и в ней не живет. Это более безопасный вариант. Да, бывший жилец тоже может пойти в суд и требовать вселения в квартиру — но суды в таких случаях нередко отказывают истцам в их требованиях: считается, что они сами добровольно выселились, а значит, не претендуют на жилье. Впрочем, не всегда. Есть вероятность, что финал может быть для покупателя  неутешительным.

Вторая ситуация — очень опасная: отказник постоянно живет в квартире и прописан в ней. Купить квартиру, в которой кто-то прописан, закон не запрещает. И люди покупают! Для меня это удивительно, но факт: многие покупатели спокойно приобретают жилье с прописанными (и живущими!) жильцами. Иногда — за дополнительную существенную скидку на квартиру, иногда — понадеявшись на заверения продавца, что жилец выпишется из квартиры после сделки. А некоторые и просто не знают о том, что в квартире кто-то прописан — если особо не смотрят документы и считают лишним проверять юридическую чистоту квартиры.

Уточню: мы сейчас не говорим о том, что прописанного жильца в принципе никогда нельзя выписать из покупаемой квартиры.  Есть масса ситуаций, когда покупатель по суду может легко снять с регистрационного учета кого угодно, включая несовершеннолетних детей.

Мы сейчас имеем в виду конкретную ситуацию: покупка квартиры, где правоустанавливающий документ – договор приватизации, и есть жилец, который в свое время отказался от приватизации, но прописан и постоянно живет в этой квартире.

Так вот. Если такой жилец не захочет после сделки сняться с регистрационного учета — то вы его не выпишете и не выселите. И даже суд не поможет. При рассмотрении подобных дел позиция судов однозначная: они ссылаются на ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ, которая гарантирует приписанному отказнику бессрочное право пользования квартирой даже после смены собственника.

Риск 2: «потерявшиеся» собственники

Есть категория жильцов, которые от права собственности не отказывались — но по разным причинам были в то время сняты с регистрационного учета и не принимали участие в приватизации. Самые распространенные случаи:

  • отбывали срок в местах лишения свободы,
  • находились на принудительном лечении;
  • проходили воинскую службу;
  • долгое время были за границей и т.д.

Если приватизация произошла в отсутствие собственников, временно лишившихся прописки, то в они имеют право претендовать не только на проживание в квартире, но и на долю в собственности. Судебная практика здесь неоднозначная — но в большинстве случаев сделку признают недействительной, покупатель обязуется вернуть квартиру. А вот удастся ли ему вернуть свои деньги, большой вопрос. Правда, есть шанс, что суд признает его добросовестным приобретателем, и ему удастся получить компенсацию от государства.

Риск 2: несовершеннолетние дети

Выделяю этот риск в отдельный, потому что когда речь идет о нарушении прав несовершеннолетних — то здесь почти стопроцентная вероятность признания сделки недействительной. И, соответственно, потери квартиры покупателем. Если при изучении документов перед покупкой вы выяснили, что кто-то из несовершеннолетних детей не участвовал в приватизации — лучше не связывайтесь с этим объектом. Даже если этот ребенок сейчас там не живет и не прописан. То же касается и недееспособных жильцов.

Несовершеннолетних детей можно исключить из участников приватизации только по разрешению органов опеки и попечительства. Если этого не было — то приватизация проведена с нарушением закона, и оспорить ее очень легко.

Знаю, что некоторые родители перед приватизацией выписывали ребенка из жилья и прописывали в другое. Но при этом делали ошибки: выписать детей из неприватизированной квартиры можно тоже только в неприватизированную квартиру. Если это было не так – налицо нарушение прав несовершеннолетних, со всеми вытекающими последствиями.

Приватизированная квартира: как снизить риски

Если предельно упростить, то действия покупателя такие:

1. Смотрим правоустанавливающий документ. Если жилье после приватизации еще не продавалось — то на руках у продавца должен быть договор о передаче жилого помещения в собственность в результате приватизации. Уточнение: если квартира уже продавалась, то будет уже договор купли-продажи. И хотя в нем будет содержаться информация о ранее полученных документах-основаниях, в том числе договор о приватизации - в этом случае проверить все намного труднее.

2. Изучаем расширенную архивную выписку из домовой книги. С 2018 года домовые книги отменили, но выписки из них выдают. Такую выписку можно получить в МФЦ – точнее, попросить продавца, чтобы он ее заказал: ее выдают только собственникам недвижимости. из нее будет понятно: кто проживал в квартире вместе с собственником на момент приватизации и имел право в ней участвовать. Нам надо выяснить все ли из прописанных в то время участвовали в приватизации. Особенно обращаем внимание, участвовали ли в приватизации несовершеннолетние дети!

Смотрите также, кто был прописан в квартире до приватизации: возможно, кто-то из жильцов временно снимался с регистрационного учета — но имеет право на долю в жилье.

3. Смотрим отказы. Если на момент приватизации кроме продавца квартиры был прописан кто-то еще, но в правоустанавливающем документе не указан — запрашиваем у продавца отказы от приватизации других жильцов.  
 
  Этих отказников необходимо найти и взять у них нотариально заверенные заявления, что они не претендуют и в дальнейшем не будут претендовать на эту квартиру.

4. Ищем «потерянных» собственников. Жильцы, которые не отказывались от приватизации, а просто были в это время временно выписаны из квартиры по разным причинам — это мина замедленного действия. Если вы все-таки решили покупать эту квартиру, то этих людей надо найти и взять у них отказы от приватизации и права пользования жильем — либо договориться с ними как-то иначе. Например, составить договор, по которому продавец обязуется отдать собственнику часть денег от продажи.


  5. Проверяем, чтобы в квартире не было прописанных. Это архиважно. К моменту сделки все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Если продавец просит «войти в положение», «подождать» и тому подобное — это звонок. Вы, конечно, можете войти в положение — но будьте готовы к тому, что жилец в оговоренное время не выпишется и не съедет.

Насчет исковой давности. В большинстве случаев он составляет 3–5 лет с момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. То есть, если квартира находится в собственности у продавца дольше 5 лет, риск оспаривания сделки существенно снижается. Но совсем расслабляться не стоит и в этом случае. Если истец докажет, что узнал о нарушении своих прав совсем недавно, заявление у него примут и дело возбудят. Так что — будьте бдительны и всё проверяйте! 

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц