Как продавцы обманывают покупателей квартир

Подводных камней при покупке квартиры миллион — от протекающих стен или несогласованной перепланировки до серьезных проблем с документами и откровенно мошеннических схем. Понятно, что проблемный объект продать трудно. И если продавец не готов давать большую скидку, то он, вероятнее всего, попытается эти подводные камни от покупателя скрыть. Поэтому главная задача покупателя — проверить всё так тщательно, насколько это возможно.

Я не смогу рассказать в одной статье вообще обо всем, поэтому давайте начнем с самой животрепещущей темы — возможные проблемы с документами. Итак, что может скрывать продавец?

Вложенный маткапитал

Это уже притча во языцех. Кто только об этом не говорил, и я тоже писала в колонке отдельную статью о рисках маткапитала. И тем не менее — многие относятся к этим рискам крайне легкомысленно и даже не спрашивают у продавцов, вложен ли в эту квартиру маткапитал. Да что там говорить! Даже банки при «юридической экспертизе объекта» не всегда обращают на это внимание.

Я напомню еще раз. Если вы купили квартиру, в которую продавец вложил средства материнского капитала, но не выделил доли членам семьи — то вашу сделку можно оспорить в любой момент. И сделать это может кто угодно. Хоть выросшие дети продавца, хоть Пенсионный Фонд, хоть прокуратура.

Почему продавцы не хотят выделять доли, как это положено по закону? Кто-то об этом не знает и вообще не думает, а кому-то просто лень — потому что это хлопотно и затратно, придется потратиться на нотариуса. Поэтому: просите у продавцов выписки о Госуслуг об использованном (или нет) маткапитале, обращайте внимание на коляски, игрушки и детские вещи в квартире.

«Отказники» от приватизации

Если кто-то из членов семьи в свое время отказался от участия в приватизации — за ним по закону остается право на пожизненное пользование квартирой. Это значит, что такой «отказник», например отсидевший срок гражданин, в любой момент может к вам прийти и остаться жить. И суд будет на его стороне. Ясно,  что покупать квартиру с жильцами никто не захочет, поэтому некоторые продавцы сознательно умалчивают о наличии «отказника».

Бывают другие случаи. Родители в свое время исключили из приватизации несовершеннолетних детей — просто, чтобы избежать бумажной волокиты в органах опеки. И теперь эти дети имеют полное право оспорить вашу сделку и признать ее недействительной.

Что делать: внимательно изучите договор приватизации и справку из паспортного стола о зарегистрированных лицах (на то время). Если есть расхождения по количеству человек — однозначно, надо копать дальше. Узнать, кто не участвовал в приватизации, почему, и где сейчас эти люди. Потому что их в любом случае придется искать и с ними договариваться.

Наследники

Унаследованная квартира — это целый клубок возможных неожиданностей. Я недавно писала о рисках, связанных с завещанным жильем, но с «обычным» наследством у покупателя головной боли еще больше. Особенно если речь идет о так называемом свежем наследстве, которому меньше 3 лет.  

Риски очевидны. Например, владелец квартиры умер. Нотариус разыскивать всех наследников не обязан, и часто бывает: тот, кто узнал, не спешит оповещать остальных, а вступает в права наследования, дожидается положенного срока (полгода), и быстро продает квартиру. Разумеется, остальные рано или поздно тоже узнают. И если не прошел срок давности, могут подать в суд и признать сделку недействительной.

Подстраховаться тут довольно трудно. Но в любом случае, важно взять у продавца расписку о том, что ему не известно о наличии других наследников — а в договор купли-продажи включить пункт о том, что продавец обязуется сам решить вопросы с другими наследниками, если они объявятся.

Продавец недееспособен

Оспорить сделку, если продавец недееспособен, легче легкого. Поэтому существуют схемы, при которых такого продавца пытаются «замаскировать», например заблаговременно переписывают его долю на родственника. По документам сделка получается чистая, а на деле — там здоровенный подводный камень. 

Внимательно изучайте ЕГРН. Если видите, что квартира совсем недавно была продана или подарена родственнику — это повод подробнее узнать о прежнем владельце этой квартиры. А если не родственнику, насторожитесь тоже. Вообще, записи в ЕГРН о недавней купле-продаже объекта всегда должны настораживать, потому что это может быть мошенническая цепочка.

Продавец — банкрот

Если у продавца есть большие долги и, тем более, исполнительные производства — то он может быть признан банкротом. А финансовый управляющий может счесть, что квартиру должник продал специально, чтобы скрыть ее от кредиторов. И, соответственно, признать сделку недействительной. Таких случаев в судебной практике масса.

Поэтому: обязательно проверьте продавца на банкротство, а также — на наличие исполнительных производств. А если вы все-таки решили рискнуть и купить квартиру у человека с массой долгов, то имейте в виду: большая скидка в этом случае может стать для вас ловушкой. Совсем недавно Верховный Суд еще раз подтвердил, что низкая цена может быть одним из признаков сомнительной сделки.

Квартира куплена в браке

Это скрывается повсеместно, причем иногда даже без всякого злого умысла. Реальный пример. Муж, будучи в браке, купил квартиру и оформил ее на себя. Через три месяца они с супругой разошлись, и он еще несколько лет продолжал платить ипотеку, а после этого решил квартиру продать — не спрашивая бывшую супругу. Он был совершенно уверен, что квартира только его. И крайне удивился, узнав, что бывшая жена по закону имеет право на долю в квартире, и на продажу нужно ее согласие.

Соглашусь, что ситуация не совсем стандартная. Но тем не менее — по закону эта квартира является совместно нажитым имуществом, и если на сделку не будет согласия бывшей жены, то покупатель сильно рискует. Если супруга продавца решит заявить свои права на жилье, то суд признает сделку недействительной. Квартиру придется вернуть.

Поэтому всегда проверяйте: была ли квартира, которую вы хотите купить, приобретена в браке. Это не всегда просто, но надо сделать максимум из того, что возможно.

Есть ли гарантия защиты?

Вынуждена вас огорчить: можно проверить основные «подводные камни», но установить юридическую чистоту  квартиры на 100% невозможно. Особенно если там сменилось уже несколько собственников. И если кто-то вам обещает такую абсолютную гарантию — то либо человек сознательно вводит вас в заблуждение, либо совершенно не разбирается в теме.

Поэтому:

1. По возможности, страхуйте титул хотя бы на три года — это страхование, которое как раз защищает  покупателя от потери права собственности, если вдруг обнаружатся вышеперечисленные «подводные  камни». Титульное страхование не панацея, но во многих случаях оно спасает.

2. Заказывайте и тщательно изучайте выписку из ЕГРН. Сейчас расширенную выписку можно получить только самому продавцу или с его согласия — но это надо сделать обязательно. Во-первых, если продавец откажется предоставить вам выписку — это сразу для вас громкий набат: лучше не иметь с ним дела. Во-вторых, по ЕГРН можно многое понять. Количество собственников, наличие обременений и как часто эта квартира продавалась-покупалась. И если квартира каждый год перепродается, сразу отказывайтесь от такой покупки: очень высок риск, что вы попадете в мошенническую схему.

Сейчас в законодательстве предусмотрен механизм защиты добросовестного покупателя — то есть, человека, который купил квартиру честно и которого обманули. Но: свою добросовестность покупателю придется доказывать. И то, что он перед покупкой заказал и изучил ЕГРН объекта — это ему в суде очень поможет.

Резюмирую. Проверяйте квартиру и продавца очень тщательно. Всегда, в любом случае — даже если вы уверены, что продавец добросовестный. Потому что даже если это так, и продавец просто чего-то сам не знал или не учел — вам потом от этого будет не легче. Бдительность и тщательная проверка избавит вас пусть не от 100% возможных проблем — но от 95% точно.