Услуги
Каталог
О компании

Непростая квартира: 7 ситуаций, в которых покупателям можно смело просить скидку

Цены на рынке вторички остаются высокими — хотя риелторы признают, что реальные сделки проходят с дисконтами. Особенно это касается так называемых «проблемных квартир». Что это за квартиры, и в каких ситуациях покупателям можно просить серьезную скидку?

Сразу скажу: многое зависит от состояния рынка. Понятно, что при остром дефиците предложения и большом спросе покупатели особо торговаться не будут, условия в этом случае диктуют продавцы. Сейчас скорее рынок покупателя. Да, хороших предложений все еще не так много, база объектов наполняется медленно — но спрос еще меньше, и вот возможности для торга вполне есть.

В каких случаях вы точно можете просить скидку? Оставим сейчас за скобками ситуации, в которых сама квартира проигрывает по существенным параметрам: находится в удаленном районе с плохой транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры, имеет критические недостатки — например, постоянно мокрый потолок из-за протекающей крыши. Понятно, что такая квартира будет стоить ниже рынка.    

Мы сейчас поговорим именно о юридической стороне вопроса. И хотя эта статья преимущественно для покупателей, я скажу сразу и продавцам: почти всегда можно «подложить соломки», минимизируя для покупателей юридические риски. Тогда и размер дисконта будет ниже — а может, и вовсе не будет.

1. Неузаконенная перепланировка

Квартир с такой перепланировкой на рынке много, и их никто не запрещает покупать. Сейчас даже банки вполне лояльно относятся к изменениям в плане квартиры — правда, только к тем, которые в принципе можно узаконить. Проблема в другом.

Если изменения в планировке не были узаконены продавцом, то вам потом придется делать это самостоятельно. Это ваша ответственность, ваше время и деньги, иногда существенные. А если перепланировка затрагивает интересы других жильцов — то вполне вероятно, что вас заставят вернуть всё как было. В некоторых случаях квартиру даже могут изъять и продать с публичных торгов.

В общем, неузаконенная перепланировка — это серьезно, и в этом случае уместно просить скидку. Размер зависит от масштабов перепланировки и принципиальной возможности ее узаконить.

2. «Отказники» от приватизации

Это очень серьезная тема. Я потом напишу отдельную статью, какие риски здесь есть, а пока скажу в целом.

При продаже некогда приватизированных квартир часто всплывает большой подводный камень — отказники. Это члены семьи, которые в свое время отказались участвовать в приватизации квартиры, но до сих пор там прописаны.

Закавыка в том, что эти люди имеют право бессрочного пользования квартирой: они по закону могут там жить, иметь свой угол, пользоваться кухней, ванной и туалетом. Для некоторых покупателей это становится настоящим шоком. Они купили квартиру, не проверив толком документы — а через пару лет, например, из зоны возвращается один из членов семьи продавца и заявляет, что идти ему некуда, и он будет тут жить. И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.

Проблему эту надо решать, естественно, до заключения договора купли-продажи. Право бессрочного пользования жильем отказник теряет, если добровольно выписывается из квартиры — и почти всегда с такими людьми можно договориться, в ряде случаев нужно будет выплатить некоторую сумму в качестве отступных либо предложить выделить ему долю в альтернативной покупке.  

Продажа квартиры с отказниками от приватизации — это почти всегда удлинение сроков сделки и изрядная нервотрепка, а иногда и большие проблемы. Поэтому здесь будет вполне резонно попросить снизить цену квартиры. 

3. Материнский капитал

Сейчас материнский сертификат дают уже на первого ребенка, и количество сделок с вложенным маткапиталом непрерывно увеличивается.

В принципе, ничего криминального в этом нет. Все участники рынка уже привыкли к этому явлению, и большинство сделок, в которых фигурирует маткапитал, проходят сравнительно легко. Но риски для покупателей все равно есть.

Во-первых, вам точно придется ждать: продавцам придется получать разрешение опеки и подбирать встречный вариант, а это как минимум полтора-два месяца.  Во-вторых, опека может попасться несговорчивая. И тогда сроки удлинятся еще больше, потому что нужно будет придумать вариант, который устроит и родителей, и опеку. 

Если подводить итог: просите скидку и готовьтесь ждать.

4. Продавец стоит на учете в психдиспансере

Речь не о том, что продавец недееспособен — с официально назначенным опекуном покупать как раз безопаснее. Бывает, что человек просто стоит на учете в ПНД. Он нормально выглядит, трезво рассуждает и вполне вызывает доверие, поэтому покупатель ничего не опасается. В конце концов, все мы немножко сумасшедшие, и где она вообще — психическая норма?

С одной стороны, да. С другой стороны, пациент ПНД с зафиксированным диагнозом — это для покупателя очень рискованный вариант. И он сам, и его родные могут потом пойти в суд и признать сделку недействительной, потому что продавец «не отдавал себе отчета в своих действиях». В судебной практике бывали случаи, когда родственники продавца в день сделки специально обращались в клинику с жалобами, что состояние здоровья пациента ухудшилось.

Кроме того, заключать сделки от имени собственников с психиатрическими диагнозами — это одна из самых популярных схем аферистов. Такую сделку, повторю, легко расторгнуть.

Уточню: очень часто продавец — вполне добросовестный, здравомыслящий человек, несмотря на отметку об учете в ПНД. Сейчас многие, например, имеют диагноз «депрессия» и пьют лекарства. Стрессовая нагрузка на современного человека столь велика, что психика не выдерживает. Речь не о том, что психиатрический диагноз — это всегда черная метка. Речь о том, что такие сделки зачастую напоминают  русскую рулетку: повезет — не повезет.

Если вы готовы покупать такой объект — то обязательно просите хорошую скидку. Тем более что вам еще и для верности титульное страхование придется оформлять (в этом случае очень советую!), а это тоже затраты.

5. Квартира под арестом

Это не всегда значит, что у продавца большие долги — хотя и это тоже может быть. Сейчас приставы арестовывают недвижимость за малейший просроченный штраф: неоплаченная коммуналка или непристегнутый ремень.

Но в любом случае это проблема. Потому что взаимодействие с судебными приставами порой превращается в квест и затягивается на месяцы. Например, дозвониться до пристава почти нереально. Мы всегда ходим на прием сами: это единственный способ что-то узнать, объяснить, показать документы об оплате, попросить снять арест и отправить новые данные в Росреестр.

Если у продавца есть время — то лучше разобраться со всем этим до продажи квартиры. Если нет — то покупателей придется удерживать, в том числе и дисконтом: не все будут согласны ждать снятия ареста с квартиры по несколько месяцев.

И я сейчас говорю именно о таких случаях, где продавец, в сущности, не виноват. А если арест квартиры — это результат начавшейся процедуры банкротства, то здесь, как говорится, ловить нечего. Идите смотреть другое жилье.

6. Квартира в ипотеке

Продажа ипотечной квартиры — это сейчас частая история, рынок научился работать с таким жильем. Но риски там все равно есть. Суть в том, что покупатель должен внести аванс или частичный платеж, которым продавец покроет остаток по кредиту — ведь пока объект в залоге, владелец не может его продать.  

Получается, что покупатель отдает деньги на погашение кредита продавца — а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Всё это время покупатель нервничает. Потому что если за этот месяц с продавцом что-то случится или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд.

Случается такое редко — но все-таки случается. Поэтому продавцы ипотечных квартир обычно готовы несколько снизить цену для лояльного покупателя, согласного рисковать.

Конечно, нельзя в одной статье объять необъятное, и это далеко не все случаи, когда сделка может быть «повышенной сложности». Я еще буду об этом писать, тема большая. А вас хочу попросить: напишите в комментариях, о чем вам хотелось бы прочитать? Что для вас сейчас актуально?

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц