Услуги
Каталог
О компании

«А не продешевил ли я?» Как узнать рыночную цену свой квартиры

В принципе, сам алгоритм определения рыночной цены на объект недвижимости известен многим: сравниваем свой объект с конкурентами, определяем примерную цену, корректируем цену в зависимости от спроса.

Кажется, что просто. На самом деле, тут масса нюансов, и запросто можно ошибиться: как недооценить, так и переоценить свою квартиру.

Переоценить: почему и как это происходит?

Давайте на примере. Елена Павловна продает двушку-хрущевку на Уралмаше. Подходит к делу ответственно: смотрит Авито, Циан, УПН, Яндекс.Недвижимость — и находит 5 конкурентов в своем и соседних домах, с ценами от 4,5 до 4,8 млн рублей.  

«Прекрасно, — думает Елена Павловна. — У меня в ванной плитка итальянская, в коридоре шкаф-купе новый, могу еще диван оставить. Все-таки на фоне того, что я посмотрела, моя квартира выгодно выделяется. Поэтому поставлю 5 млн рублей, это справедливо». Публикует объявление и ждет звонов. Но интересующихся или нет, или очень мало — да и те сразу спрашивают, может ли она скинуть полмиллиона. На такое Елена Павловна, конечно же, не согласна: ведь она мониторила рынок, и ей известны рыночные цены. Поэтому ждет дальше.

Но что при этом бывает? Из пяти квартир, которые она анализировала, две — это просто фейки, выставленные другими продавцами, чтобы «набить цену» собственным объектам. Еще две в итоге продадутся с существенной скидкой. А одна вообще висит на досках объявлений уже пару лет. И поэтому цена, которую Елена Павловна определила за свою квартиру, не релевантная. Что, собственно, доказывает и отсутствие звонков.

Проблема многих продавцов в том, что они не могут психологически отстраниться от своей квартиры. Их квартира для них — самая лучшая. Это естественное и понятное ощущение, но оно мешает продавцу посмотреть на объект со стороны и выставить рыночную цену.

Есть вопросы по недвижимости? Приходите ко мне на бесплатную консультацию. Вместе разберем вашу ситуацию и нарисуем дорожную карту. Поверьте моему опыту — в 99% случаев решение есть! Екатерина Торопова, директор АН «Метражи»
Екатерина Торопова

Слишком дешево тоже бывает!

А некоторые продавцы, наоборот, недооценивают свои квартиры. И это тоже проблема.

Давайте возьмем ту же Елену Павловну с ее двушкой. Она смотрит на объявления, анализирует конкурентов и вычисляет, что рыночная цена ее квартиры — 4 млн рублей. Потому что у нее ремонт обычный, а вот в этом объявлении дизайнерский, шикарный, значит, ее квартира стоит меньше. И окна вот у этих во двор, а у нее — на улицу, а у этих пол с подогревом и т.д. Она публикует объявление и радуется, что угадала с ценой: в этот же день ей позвонили несколько человек, трое приехали на просмотр, а один внес аванс сразу, как только переступил порог.

Квартиру Елена Павловна продает мгновенно. И при этом даже не догадывается, что могла бы продать ее дороже тысяч на 200. Потому что у нее с объектом на самом деле все отлично: чистая продажа, один собственник, в доме недавно сделан капремонт: отремонтирована крыша, поменяны стояки. Из конкурентов, которых она анализировала, один — это срочная продажа, у второго несколько собственников, часть из которых за границей, а на третий объект уже несколько раз снижали цены, потому что квартира на последнем этаже, а крыша протекает. Эти продавцы пытаются завлечь покупателей именно низкой ценой — и она отнюдь не рыночная.

Какую цену ставить?

Чтобы понять, что реально происходит с недвижимостью в конкретном районе, надо активно исследовать рынок не пару дней, а хотя бы пару недель. И знать цены, по которым реально проходят сделки. Потому что часто они существенно отличаются от рекламных.

К сожалению, программы, которая бы более или менее точно определяла рыночную стоимость квартиры, пока не существует. Существующие сервисы с этой задачей пока не справляются. Объективную картину видят только агентства недвижимости — и то не все, а те, которые проводят по несколько сотен сделок в год и ведут свою статистику.

Если вы действуете без риелтора — то сначала постарайтесь определить примерные границы рыночной цены, интервал «от – до». Кстати, небольшой лайфхак. Если вы знаете, что кто-то из ваших соседей по дому или знакомых недавно продал квартиру — спросите у них, за сколько они в итоге договорились с покупателем. Это покажет вам тенденцию на рынке и поможет точнее определить цену.

Примерно определились с ценой? Теперь экспериментируйте и наблюдайте.

  1. Нет звонков. Если ваше объявление размещено на всех популярных ресурсах, если у вас сделано нормальное описание и стоят приличные фотографии (об этом еще поговорим в отдельной статье) — значит, цена слишком высока. Полная тишина в течение 2-3 дней означает, что надо принимать меры. То есть, понемногу снижаться.
  2. Много звонков и просмотров. Если сразу после публикации объявления вы получили несколько звонков, покупатели хотят немедленно посмотреть квартиру, а кто-то готов даже заранее внести аванс — это определенно значит, что цена ниже рынка. Если у вас не срочная продажа, стоит немного поднять цену и посмотреть, что будет.
  3. Много звонков, но просмотров нет. Бывает, что объект покупателям нравится — особенно если в экспозиции объективно дефицит предложений, но за такую цену они покупать не готовы и сразу спрашивают о величине торга. Если несколько покупателей, услышав вашу цену, отказываются от просмотра — это знак, что цена слишком высока.

Что влияет на цену

Если на рынке есть несколько более или менее похожих предложений в одном районе, то итоговую цену будут определять несколько факторов:

Состояние дома. Год постройки, проведен или нет капремонт, есть ли козырьки над подъездами.

Состояние квартиры. Имеются в виду именно базовые параметры: ровные стены, напольное покрытие, окна, двери, коммуникации. Косметический ремонт добавит квартире свежести и привлекательности, но на цену он повлияет незначительно. Да и нужен далеко не всегда — в некоторых «убитых» квартирах лучше вообще всё ободрать и продавать голые стены. Будет выгоднее.

Дорогой ремонт — это отдельная история и боль. Потому что хозяин квартиры выложил за него кругленькую сумму, и он, естественно, планирует «отбить» свои затраты при продаже квартиры. А в реальности ремонт очень слабо влияет на стоимость объекта. Потому что, во-первых, люди в 99% случаев покупают квадратные метры, а во-вторых — повторю банальную истину, на вкус и цвет товарищей нет.

Состояние подъезда и двора. Мусорные баки под окнами и изгаженный подъезд очень снижают впечатление покупателя. Он понимает, что если в квартире он все сделает как ему надо — то вот с этими баками и подъездом что-то сделать будет трудно.

Юридические сложности. Свежее наследство; несовершеннолетние собственники; очень пожилые собственники; прописанные члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации; перепланировка, которую невозможно узаконить, — всё это чревато для покупателя повышенными рисками. За которые покупатель обычно просит значительную скидку.

Напоследок скажу: планируете продавать квартиру — продавайте! Цены на вторичном рынке медленно, но неуклонно катятся вниз, поэтому самое время реализовать недвижимость по хорошей цене. А мы вам во всем поможем!

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц