Колонка эксперта 
2022 год: большие потрясения
Давайте сначала вспомним, что было со вторичным жильем в прошлом году. Рынок перенес два крупных потрясения — начало спецоперации в феврале и объявление частичной мобилизации в сентябре. С конца февраля и примерно до середины марта количество сделок зашкаливало. Люди спешили вложить деньги в квадратные метры. Потом — резкое поднятие ключевой ставки и почти полное затишье на рынке недвижимости. Ипотечные условия стали неподъемными.
К лету рынок стабилизировался, хотя объектов на рынке вторички по-прежнему был дефицит. Второй пик ажиотажа случился после объявления частичной мобилизации в конце сентября. Многие начали уезжать за границу — и срочно продавали жилье, очень часто с большой скидкой. Впрочем, этот пик длился не так долго, примерно полтора месяца. Уже к ноябрю цены выровнялись. Впрочем, цена за квадратный метр все же продолжала ползти вниз, хотя и очень медленно.
2023 год: предложение растет, а спрос нет
С начала этого года количество объектов на вторичном рынке стало прирастать. Спрос, между тем, остался на прежнем уровне, количество покупателей не растет. Причины низкого спроса в целом понятны: геополитическая и экономическая нестабильность, снижение покупательской способности, высокие ипотечные ставки на вторичку — в среднем от 10,7% до 12,4% годовых.
Что происходит, когда предложение превышает спрос? Правильно. Падение цены. На рекламных площадках это еще не столь заметно, а вот реальные сделки, по нашему опыту, уже проходят с дисконтом в 5–10%.
Процесс падения цен на вторичку будет, возможно, растянут по времени — как было и в кризис 2014 года, когда цены плавно снижались 3 года подряд. И процесс этот всегда немножко «рваный». Потому что продавцы разные. Есть те, которые чутко реагируют на изменения рынка, снижают цену до рыночной и быстро продают свои объекты. А есть те, и их немало, которые долго и болезненно принимают новую реальность. Их объекты висят в экспозиции очень долго. Пока, наконец, общее снижение цен не вынуждает и эту категорию продавцов снижаться.
И тем не менее большинство сделок сейчас — это, повторю, сделки на вторичном рынке. Жизнь не стоит на месте, жилищные вопросы в каждой отдельно взятой семье все равно остаются насущными, и люди их решают. Допустим, семья расширяется и хочет поменять свою хрущевку-однушку на более просторную двушку в том же районе — также хрущевку или, возможно, более новый дом. Добавляет маткапитал, какую-то сумму в ипотеку и переезжает.
Как правило, «более новый дом» — это тоже вторичка. Вариант «продал хрущевку — переехал в новостройку» сейчас стал совсем нечастым. И об этом надо сказать особо.
Почему предпочитают вторичку?
Главная причина очевидна — цена. 80% продавцов вторички живут в тех квартирах, которые планируют продать. Им нужно продать свою квартиру и купить другую, на разницу в стоимости взять ипотеку. И вот тут закавыка. Разница в ценах на квартиры на вторичном и первичном рынке очень выросла.
Еще пару лет назад человек мог продать однокомнатную хрущевку в Пионерском районе за 2,5 млн рублей, взять в ипотеку 1 млн и купить однушку в новом доме, в этом же районе. Что сейчас? Его хрущевка стоит 3 млн рублей, а однокомнатная квартира в новостройке — 6 млн рублей. Вот вам для наглядности табличка.
Как говорится, почувствуйте разницу.
Да, для новостроек действует льготная ипотека 8% годовых, а сейчас еще и семейную ипотеку в 5,3% расширили: ее дают всем семьям с двумя детьми, если им еще не исполнилось 18 лет. Но цена на новостройки так и остается космической. И не все готовы брать жилье по таким ценам.
Плюс сейчас время высокой турбулентности. Что будет дальше — не знает вообще никто. Поэтому люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, предпочитают покупать готовое жилье, в которое можно въехать сразу. Плюс локация: вторичного жилья в удачной локации с хорошей инфраструктурой намного больше, чем новостроек.
Это не значит, что новостройки сейчас покупать нельзя. Можно, и в некоторых случаях это будет даже выгоднее — и с точки зрения переплаты по ипотеке, и с точки зрения ликвидности объекта. Но это тема отдельного разговора.
Что будет дальше — и что делать сейчас
Рынок, повторю, постепенно наполняется, каждый день у продавцов появляются новые конкуренты. И если продавцу трудно найти покупателя сейчас — то что он будет делать, когда у него появятся конкуренты, предлагающие свои объекты по более интересной цене?
Поэтому что делать? Продавцам — продавать, особенно если у вас старое жилье. Если свежая вторичка снижается в цене незначительно, то хрущевки и брежневки — существенно. Это связано еще и со счетами на коммунальные услуги. В домах, где нет счетчиков на отопление, зимняя коммуналка просто бешеная, люди от этого уже устали.
Покупателям — активно торговаться. Сейчас ваш рынок, многие продавцы готовы давать дисконт на свои объекты.
Насчет того, что будет дальше. Давать сейчас прогнозы — дело, конечно, неблагодарное. Но все идет к тому, что стоимость вторичного жилья будет падать. Вряд ли цены упадут до уровня 2020 года, но вероятно постепенное снижение на 20–30% от нынешних. Это если не будет чего-то чрезвычайного.
Господдержки на вторичный рынок, о которой так много говорили в 2022 году, нам, очевидно, не дождаться. Поэтому разрыв между ценами на вторичку и ценами на новостройки только будет расти. Всем терпения, мудрости и правильных решений — и в недвижимости, и вообще!