Колонка эксперта

Сверхнизкая цена в объявлении — это всегда яркая лампочка: «Здесь что-то не так». Это не обязательно мошенники, иногда это просто ошибка. Допустим, человек продает комнату или долю в квартире. Не разобрался в интерфейсе сайта, нажал галочку не там — и выходит объявление о продаже двушки за 1,5 миллиона. Мы с таким часто сталкивались. Просто позвоните и спросите, что именно человек продает и сколько собственников в квартире. Впрочем, случаи мошенничества тоже бывают. Например, человек арендует квартиру, при этом он каким-то образом заполучил копии правоустанавливающих документов на объект. Он выставляет квартиру на продажу. И ставит очень низкую цену, в расчете на людей, которые не анализируют рынок и не особенно разбираются в купле-продаже недвижимости. Задача мошенника — набрать как можно больше потенциальных «покупателей», провести показы и взять с них максимум авансов. Всё. Потом он с этими авансами пускается в бега. Поэтому перед выбором квартиры крайне важно промониторить рынок и посмотреть порядок цен. Если вы будете знать, что все похожие объекты в этом районе стоят, допустим, 5 миллионов — то объявление с ценой в три раза меньше у вас точно вызовет вопросы. А потом уже задавайте эти вопросы и решайте, стоит ли связываться с этой квартирой и этим продавцом.

В целом, приобретение квартиры, которая была продавцу подарена, считается сравнительно безопасным. Во всяком случае, такие сделки редко оспариваются в суде.

Тем не менее, такое случается. Основной риск — это опасность расторжения самого договора дарения по решению суда. В каких случаях это может произойти?

1. Дарителем является несовершеннолетний ребенок. Даже если от имени ребенка действует опекун, такой договор дарения незаконен, а значит, его легко признают в суде недействительным.

2. Даритель зависел от одаряемого. Чтобы избежать злоупотреблений, закон запрещает дарить недвижимость представителям социальных организаций. Например, студент не может подарить квартиру преподавателю, пациент — врачу, лежачий больной — социальному работнику.

3. Одаряемый на момент подписания договора дарения является чиновником или находится на другой государственной должности. Тут все понятно.

4. Договор дарения заключен между юридическими лицами или коммерческими организациями. По закону такая сделка ничтожна.

5. Собственника вынудили написать дарственную. Например, обманули, или шантажировали, давили, угрожали, запугивали или даже применяли физическую силу. Если собственник после этого обратится в суд, то договор дарения легко аннулируется.

6. Нет согласия всех собственников квартиры, если даритель не единственный собственник.

7. Дарение произошло незадолго до банкротства. Такая сделка является оспариваемой — и если кредиторы обратятся в суд, то недвижимость могут возвратить в конкурсную массу.

8. После дарения новый собственник покусился на жизнь дарителя и его близких родственников или нанес им увечья.

9. Одаряемый наносит непоправимый вред самой квартире: допустим, разводит костры.

10. Одаряемый умер раньше дарителя. В этом случае даритель имеет право вернуть квартиру обратно — но только если в договоре этот пункт был специально прописан. Если нет, то квартира достается наследникам одаряемого.

Срок исковой давности для оспаривания законности дарственной — 3 года. Если он уже миновал, то смело можете покупать такую квартиру: сделка, вероятнее всего, пройдет гладко. Но тщательная проверка юридической чистоты сделки обязательна в любом случае!

Официальной классификации категорий жилья нет. Существует «Единая классификация жилых новостроек» от РГР — но она весьма условна. Тем не менее, есть некоторые признаки каждого класса, которые как бы подразумеваются участниками рынка.

СТАНДАРТ-КЛАСС. Раньше он назывался «эконом», но из-за негативного звучания почти все застройщики предпочли перейти на другой термин. ЖК стандарт-класса строится в основном в удаленных от центра районах. Это достаточно типовое жилье и по архитектуре, и по планировкам. Для внутренней и внешней отделки используются самые недорогие материалы. Парковка крохотная или ее может не быть вовсе. Жилье довольно компактное: студия может быть всего 15–18 кв.м.

КОМФОРТ-КЛАСС. Обычно эти ЖК находятся в районах с более развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Проекты уже более оригинальные, это не просто типовые коробки, варианты планировок более разнообразные. Есть зона консьержа, огороженный двор с детской площадкой, озеленение.

БИЗНЕС-КЛАСС. Такие ЖК строятся в престижных районах города. Архитектурные проекты индивидуальные, разрабатываются специально для каждого ЖК. Отделка квартир черновая либо улучшенная «под ключ», качественные дорогие материалы. Как правило, есть закрытый наземный или подземный паркинг, детская площадка, минимальный ландшафтный дизайн.

ПРЕМИУМ-КЛАСС. Чаще всего ЖК премиум-класса строятся в центре города и имеют уникальную архитектуру. Эти ЖК отличаются прекрасным техническим оснащением: бесшумные скоростные лифты, встроенные фильтры очистки воды, системы «умный дом». Обычно ЖК премиум-класса представляют собой закрытые клубные дома, где есть все, от продуктовых магазинов до салонов красоты.

Важно понимать, что градация классов в новостройках — это скорее инструмент продаж. Поэтому лучше смотрите не на класс дома, который обозначен в рекламных материалах — а на проектную декларацию ЖК. Так вы получите реальное представление о том, каким будет ваш будущий дом и его благоустройство.

Многое зависит от того, что за квартира. Допустим, у нас высоколиквидный объект: однокомнатная квартира в хорошем районе, на третьем этаже кирпичного дома, окна выходят во двор. Если не завышать цену, объект улетит за пару недель. Тут можно не особо беспокоиться о ремонте, квартиру и так купят.

А теперь другой пример. Старая трешка на первом этаже, в ужасном состоянии, с деревянными окнами, без балкона, да еще в отдаленном районе. Такой объект не то что за пару недель — за несколько месяцев будет трудно продать. Это классический неликвид. И если продавец заинтересован в том, чтобы реализовать эту квартиру по рыночной цене, ему имеет смысл сделать капитальный ремонт: скажем, заменить полы, окна, выровнять стены, поставить новые радиаторы отопления. Тогда его квартира будет выгодно выделяться на фоне остальных. И покупатель на нее найдется быстрее.

Если говорить в целом, почти для всех квартир перед продажей будет полезен недорогой косметический ремонт. Пройдите по квартире и посмотрите: что бросается в глаза? Желтые подтеки на потолке? Разрисованные фломастерами стены в детской? Кусок обоев, оторванный кошкой или собакой? Постарайтесь исправить замеченные недостатки: подклейте, подкрасьте, замажьте, освежите. Ваша квартира будет выглядеть гораздо приятнее, а у покупателей будет меньше поводов требовать у вас скидку. Да, люди прежде всего покупают квадратные метры — но по нашему опыту, «чистенькие» квартиры всегда уходят первыми. И да, не забывайте перед продажей квартиры выкинуть из нее весь хлам.

Иногда стоит вложиться в ремонт серьезнее — но в каждом случае надо просчитывать. Например, у вас в квартире шумно: окна выходят на улицу, а балкон не застеклен — и покупатели при просмотрах отказываются покупать квартиру из-за шума. В этом случае будет разумно застеклить балкон. Да, это затратно, но эти расходы точно окупятся.

Дорогой дизайнерский ремонт при продаже квартиры редко себя оправдывает: не так легко найти человека, который согласился бы заплатить за квартиру существенно дороже именно из-за ремонта, да и вкусы у всех разные. Впрочем, на каждый товар рано или поздно найдется свой купец. Мы как-то продавали квартиру, которую между собой окрестили музеем: лепнина, позолота, декоративная штукатурка, какие-то испанские панно… Было непонятно, кто вообще купит такой музей. Однако купили — хоть и не быстро. С нейтральным вариантом ремонта объекты продаются, конечно, быстрее.

При обращении заемщика в банк полный пакет документов всегда предпочтительнее: правильно заполненная заявка (это важно!), справка 2НДФЛ, справка по форме банка. Это редко влияет на ставку — если только вы не зарплатный клиент банка, — но может в принципе повлиять на положительное мнение банка о вас как о надежном заемщике.

А вот большой первоначальный взнос, скажем, 30% — это реальный шанс снизить ставку. Некоторые банки снижают ставку при электронной регистрации сделки. Выгодные условия по ипотеке, можно получить у официальных партнеров банка: застройщиков или агентств по недвижимости. Кроме того, сниженную ставку можно «купить», т.е. внести единовременный платеж банку. Иногда это выгодно, тут надо все тщательно считать.

Ну, и напомню, что на размер процентной ставки в большинстве банков влияет страхование жизни и здоровья заемщика. Как правило, при отсутствии страховки ставка вырастает на 1-3%.

По закону квартира, купленная до развода, считается совместно нажитым имуществом, то есть каждый из супругов имеет право на 1/2 доли. Поэтому разрешение на продажу от бывшей супруги Вам обязательно понадобится.

Насчет того, как разделить имущество. Если Вам кажется несправедливым то, что сумму от продажи квартиры придется делить пополам, то есть два пути:

1. Договориться с бывшей супругой. Возможно, она и так не претендует на эту квартиру, или попросит какую-то небольшую сумму. В любой случае, договоренность надо зафиксировать письменно.

2. Идти в суд. В судебной практике нередки случаи, что недвижимость признается единоличной собственностью одного из супругов — если есть доказательства, что второй супруг финансово никак не участвовал в покупке квартиры и не платил за нее, а также что во время владения квартирой супруги уже не вели совместного хозяйства.

Никогда, никогда не передавайте чужим людям крупные суммы «на хранение», даже если у вас нет ни тени сомнений в их порядочности. Это всегда риск. В принципе, нормальные агенты и сами не возьмут у вас эти деньги, потому что это слишком большая ответственность.

Мне однажды клиенты тоже пытались передать так несколько миллионов: «Можно, у вас полежат до сделки? Нам так спокойнее будет». Мы, мол, вам доверяем. Я им ответила: «А если я завтра заберу ваши деньги и уеду в Финляндию, что вы будете делать?» Да, лично я бы так не сделала. Но деньги «на хранение» я от них тогда все равно не взяла — потому что клиенты должны научиться, что отдавать такие крупные суммы посторонним людям ну никак нельзя. Даже если эти люди вызывают у вас полное доверие.

Во-первых, человек может быть совсем не таким, каким кажется со стороны. А во-вторых, человек в принципе слаб. Когда ему в руки попадут большие деньги, то соблазн может оказаться сильнее него, что называется, «голову снесет». У меня есть шапочный знакомый, который тоже работает на рынке недвижимости. У него была уже некоторая репутация, круг клиентов — и тут вдруг что-то произошло в его жизни, и он начал «собирать авансы». Это известная мошенническая схема. Агент выставляет квартиру на продажу, берет с каждого из покупателей, заинтересованных в квартире, хороший аванс, и потом с этими авансами скрывается: или уезжает, или просто не берет трубку и избегает встреч. Иногда это попытка выбраться из долгов. Агент берет авансы, погашает ими долги, потом за счет новых авансов пытается отдать старые, и так далее. Получается пирамида, которая в конце концов, естественно, рушится.

И скажу кстати: я бы советовала никогда не вносить за квартиру большой аванс — в этом нет никакой реальной необходимости. Если риелтор требует от вас внести аванс больше 50 тысяч рублей (в некоторых случаях — 100 тысяч, если объект очень дорогой), стоит насторожиться. Возможно, "зарабатывает" он именно на авансах.

Да, цены на дома-памятники архитектуры выше, и это прежде всего из-за локации. Они ведь находятся в тех частях Екатеринбурга, которые исторически были заселены и имеют прекрасную инфраструктуру и транспортную доступность — в том числе, в самом центре. Еще такие дома, пока они под охраной государства, не так-то просто снести: поэтому можно не опасаться, что вас спешно выселят, чтобы построить на этом месте новую «свечку». Плюс качество строительства, толстые стены, высокие потолки, малонаселенность подъездов. Это в некотором смысле элитное жилье.

Проблема в том, что оно уже очень ветхое, и за ним никто не следит. Только в последние несколько лет стали приводить в относительный порядок дома по «гостевому маршруту»: Малышева, Ленина, Первомайская, Тургенева. А большинство домов-памятников архитектуры — это дранка на стенах, сгнившая электропроводка, очень старые коммуникации и наружные сети. Чтобы там жить, надо делать капитальный ремонт и вложить ну очень серьезную сумму. Но даже если она у вас есть, ремонт в таком доме сделать все равно непросто.

У всех зданий, которые входят в культурное наследие страны, есть охранный статус — это значит, что какие-то детали конкретного объекта нельзя менять под угрозой штрафа. Иногда это только фасад, а иногда — окна, коридоры и лестничные клетки и даже планировка квартир. Всё это прописывается в охранном обязательстве. Раньше охранное обязательство надо было брать в администрации на каждую сделку по продаже квартиры. А оно готовилось месяц — и далеко не все клиенты были готовы столько ждать. Сейчас с этим проще. Охранное обязательство на объект получают один раз, а потом оно переходит к новым собственникам в электронном виде.

В общем, у собственников квартир в домах-памятниках архитектуры есть свои сложности. Начиная от проблем ремонта и согласования перепланировки, заканчивая повышенной суммой страховки, если квартира куплена в ипотеку. Но если для вас плюсы существеннее, чем возможные трудности — смело покупайте.