Услуги
Каталог
О компании
photo
Екатерина Торопова
директор агентства недвижимости "Метражи"
В авторской рубрике Екатерины Тороповой — тенденции рынка недвижимости, полезные советы, разбор сложных ситуаций и ответы на Ваши вопросы.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЕКАТЕРИНЕ
Задать вопрос Екатерине
Напишите, и Екатерина будет рада ответить
на все интересующие Вас вопросы.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
19 апреля 2021

На самом деле, людей с высоким официальным доходом не так много, как хотелось бы. И банки это понимают. Поэтому способы получить ипотечный кредит с низкой «официалкой» есть, и мы о них расскажем.

15 апреля 2021

Знаете расхожую поговорку? Существует два типа недвижимости – та, которая нам не нравится, и та, которая нам не по карману. Если Вы уверены, что это на 100% так и есть, то Вам, скорее всего, пока не попался грамотный риэлтор.

02 апреля 2021

Желание правительства как-то упорядочить стихийный рынок загородной недвижимости — само по себе хорошо. Если, например, все-таки создадут нормальную ипотечную программу под ИЖС, то будут счастливы все: и застройщики, и банки, и люди.

26 марта 2021

Вопреки всем прогнозам, весной этого года рынок не вступил в фазу стагнации. Он продолжается оставаться чрезвычайно активным: спрос очень высокий, цены растут как на дрожжах.

22 марта 2021

Сегодня мы ответим на вопросы наших клиентов и читателей о налоге на продажу недвижимости. Поговорим о конкретных ситуациях, когда человеку необходимо продать квартиру или дом раньше «безналогового» срока.

18 марта 2021

Некоторые наши сделки мне напоминают остросюжетные сериалы. Только, кажется, дело идет к заключению сделки, и тут бац! — какое-то непредвиденное обстоятельство меняет всё.

Ответы на ваши вопросы
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ БОЛЬШЕ НЕ МОЖЕШЬ ПЛАТИТЬ ИПОТЕКУ

Такое бывает. Человек исправно платит ипотеку, но тут что-то происходит. Его увольняют, он заболевает, меняются какие-то семейные обстоятельства — и ежемесячные платежи по кредиту становятся для него непосильными. Так что он в отчаянии думает: «Не буду платить, да и все! Пусть что будет, то и будет». Не надо так. Когда пойдут просрочки, банк продаст квартиру — причем чаще всего намного дешевле рыночной цены. Ему надо быстро вернуть свои деньги, все остальное его не интересует. Что тут делать? Не отчаиваться и сохранять холодную голову. Не тяните! Это главное и основное правило. Как только поняли, что ситуация становится тяжелой и будет только усугубляться, продавайте квартиру. И потом, в зависимости от того, какая сумма остается после покрытия долга, уже решайте, как поступить: переехать в жилье меньшей площади, другой район или пока вообще пока снимать. Все эти варианты имеют место быть, главное — не допустить просрочек и не упасть в долговую яму. Многие пытаются в такой ситуации «латать дыры», надеясь, что трудности временные. Берут потребительские кредиты, кредитные карты. За редчайшим исключением, это путь ошибочный и тупиковый, и он действительно может окончиться полным крахом. За какую цену продавать? На залоговую квартиру покупателей найти труднее, поэтому некоторые агенты, не мудрствуя лукаво, снижают цену на вашу квартиру на 10-15%. Ясно, что вам это невыгодно. Поэтому здесь нужны специалисты, которые при таких сделках могут обеспечить двустороннюю безопасность — не только вашу, но и покупателя. Если покупатель будет чувствовать себя защищенным, тогда и необходимости существенно снижать цену вашей квартиры не будет. Если вам стало трудно платить ипотеку, и вы думаете, что делать — приходите посоветоваться! Мы многократно продавали ипотечное жилье, знаем все нюансы и дадим квалифицированный совет. Консультация бесплатная.

ГОВОРЯТ, ЧТО В СЛЕДУЮЩЕМ — 2024 ГОДУ, ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС УВЕЛИЧИТСЯ ДО 30%. ЗАЧЕМ ЭТО ВООБЩЕ ДЕЛАЮТ? И ЧТО БУДЕТ ТОГДА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

Очевидно, что ЦБ хочет такой заградительной мерой еще больше охладить рынок недвижимости и замедлить рост цен, в особенности на новостройки — во всяком случае, цели заявляются такие. Что будет по факту? По факту банки, застройщики и другие участники рынка, скорее всего, начнут придумывать какие-то левые схемы, чтобы обойти ограничения. Потому что жилье — это одна из самых основных потребностей человека, и жилищные вопросы все равно придется решать. Думаю, что больше семей начнут формировать первоначальный взнос из средств маткапитала, других субсидий. Банки относятся к этому лояльно. Если раньше требовали обязательно вложить и свои средства, то теперь такого жесткого условия уже не выставляют. Вот сейчас рассматривают законопроект об увеличении маткапитала с февраля 2024 года до миллиона рублей. Если примут, это будет хорошее подспорье. Понятно, что на приличную квартиру в Екатеринбурге при первоначальном взносе 30% этой суммы все равно не хватит — но основой для ПВ маткапитал вполне может стать. Но это, опять же, просто о том, как приспособиться к новым условиям. Думаю, что никто из участников рынка не думает всерьез, что повышение первоначального взноса до 30% как-то оздоровит рынок недвижимости. Все просто будут искать свои выходы.

Квартира продается по цене в 2 раза ниже рыночной. Что это?

Сверхнизкая цена в объявлении — это всегда яркая лампочка: «Здесь что-то не так». Это не обязательно мошенники, иногда это просто ошибка. Допустим, человек продает комнату или долю в квартире. Не разобрался в интерфейсе сайта, нажал галочку не там — и выходит объявление о продаже двушки за 1,5 миллиона. Мы с таким часто сталкивались. Просто позвоните и спросите, что именно человек продает и сколько собственников в квартире. Впрочем, случаи мошенничества тоже бывают. Например, человек арендует квартиру, при этом он каким-то образом заполучил копии правоустанавливающих документов на объект. Он выставляет квартиру на продажу. И ставит очень низкую цену, в расчете на людей, которые не анализируют рынок и не особенно разбираются в купле-продаже недвижимости. Задача мошенника — набрать как можно больше потенциальных «покупателей», провести показы и взять с них максимум авансов. Всё. Потом он с этими авансами пускается в бега. Поэтому перед выбором квартиры крайне важно промониторить рынок и посмотреть порядок цен. Если вы будете знать, что все похожие объекты в этом районе стоят, допустим, 5 миллионов — то объявление с ценой в три раза меньше у вас точно вызовет вопросы. А потом уже задавайте эти вопросы и решайте, стоит ли связываться с этой квартирой и этим продавцом.

Безопасно ли покупать квартиру, которая была продавцу подарена? Нет ли здесь рисков?

В целом, приобретение квартиры, которая была продавцу подарена, считается сравнительно безопасным. Во всяком случае, такие сделки редко оспариваются в суде.

Тем не менее, такое случается. Основной риск — это опасность расторжения самого договора дарения по решению суда. В каких случаях это может произойти?

  1. Дарителем является несовершеннолетний ребенок. Даже если от имени ребенка действует опекун, такой договор дарения незаконен, а значит, его легко признают в суде недействительным.

  2. Даритель зависел от одаряемого. Чтобы избежать злоупотреблений, закон запрещает дарить недвижимость представителям социальных организаций. Например, студент не может подарить квартиру преподавателю, пациент — врачу, лежачий больной — социальному работнику.

  3. Одаряемый на момент подписания договора дарения является чиновником или находится на другой государственной должности. Тут все понятно.

  4. Договор дарения заключен между юридическими лицами или коммерческими организациями. По закону такая сделка ничтожна.

  5. Собственника вынудили написать дарственную. Например, обманули, или шантажировали, давили, угрожали, запугивали или даже применяли физическую силу. Если собственник после этого обратится в суд, то договор дарения легко аннулируется.

  6. Нет согласия всех собственников квартиры, если даритель не единственный собственник.

  7. Дарение произошло незадолго до банкротства. Такая сделка является оспариваемой — и если кредиторы обратятся в суд, то недвижимость могут возвратить в конкурсную массу.

  8. После дарения новый собственник покусился на жизнь дарителя и его близких родственников или нанес им увечья.

  9. Одаряемый наносит непоправимый вред самой квартире: допустим, разводит костры.

  10. Одаряемый умер раньше дарителя. В этом случае даритель имеет право вернуть квартиру обратно — но только если в договоре этот пункт был специально прописан. Если нет, то квартира достается наследникам одаряемого.

Срок исковой давности для оспаривания законности дарственной — 3 года. Если он уже миновал, то смело можете покупать такую квартиру: сделка, вероятнее всего, пройдет гладко. Но тщательная проверка юридической чистоты сделки обязательна в любом случае!

Что означают классы в новостройках: эконом, бизнес, премиум и так далее? Есть ли какая-то официальная классификация?

Официальной классификации категорий жилья нет. Существует «Единая классификация жилых новостроек» от РГР — но она весьма условна. Тем не менее, есть некоторые признаки каждого класса, которые как бы подразумеваются участниками рынка.

СТАНДАРТ-КЛАСС. Раньше он назывался «эконом», но из-за негативного звучания почти все застройщики предпочли перейти на другой термин. ЖК стандарт-класса строится в основном в удаленных от центра районах. Это достаточно типовое жилье и по архитектуре, и по планировкам. Для внутренней и внешней отделки используются самые недорогие материалы. Парковка крохотная или ее может не быть вовсе. Жилье довольно компактное: студия может быть всего 15–18 кв.м.

КОМФОРТ-КЛАСС. Обычно эти ЖК находятся в районах с более развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. Проекты уже более оригинальные, это не просто типовые коробки, варианты планировок более разнообразные. Есть зона консьержа, огороженный двор с детской площадкой, озеленение.

БИЗНЕС-КЛАСС. Такие ЖК строятся в престижных районах города. Архитектурные проекты индивидуальные, разрабатываются специально для каждого ЖК. Отделка квартир черновая либо улучшенная «под ключ», качественные дорогие материалы. Как правило, есть закрытый наземный или подземный паркинг, детская площадка, минимальный ландшафтный дизайн.

ПРЕМИУМ-КЛАСС. Чаще всего ЖК премиум-класса строятся в центре города и имеют уникальную архитектуру. Эти ЖК отличаются прекрасным техническим оснащением: бесшумные скоростные лифты, встроенные фильтры очистки воды, системы «умный дом». Обычно ЖК премиум-класса представляют собой закрытые клубные дома, где есть все, от продуктовых магазинов до салонов красоты.

Важно понимать, что градация классов в новостройках — это скорее инструмент продаж. Поэтому лучше смотрите не на класс дома, который обозначен в рекламных материалах — а на проектную декларацию ЖК. Так вы получите реальное представление о том, каким будет ваш будущий дом и его благоустройство.

Хочу продать квартиру. Стоит ли перед продажей делать ремонт?

Многое зависит от того, что за квартира. Допустим, у нас высоколиквидный объект: однокомнатная квартира в хорошем районе, на третьем этаже кирпичного дома, окна выходят во двор. Если не завышать цену, объект улетит за пару недель. Тут можно не особо беспокоиться о ремонте, квартиру и так купят.

А теперь другой пример. Старая трешка на первом этаже, в ужасном состоянии, с деревянными окнами, без балкона, да еще в отдаленном районе. Такой объект не то что за пару недель — за несколько месяцев будет трудно продать. Это классический неликвид. И если продавец заинтересован в том, чтобы реализовать эту квартиру по рыночной цене, ему имеет смысл сделать капитальный ремонт: скажем, заменить полы, окна, выровнять стены, поставить новые радиаторы отопления. Тогда его квартира будет выгодно выделяться на фоне остальных. И покупатель на нее найдется быстрее.

Если говорить в целом, почти для всех квартир перед продажей будет полезен недорогой косметический ремонт. Пройдите по квартире и посмотрите: что бросается в глаза? Желтые подтеки на потолке? Разрисованные фломастерами стены в детской? Кусок обоев, оторванный кошкой или собакой? Постарайтесь исправить замеченные недостатки: подклейте, подкрасьте, замажьте, освежите. Ваша квартира будет выглядеть гораздо приятнее, а у покупателей будет меньше поводов требовать у вас скидку. Да, люди прежде всего покупают квадратные метры — но по нашему опыту, «чистенькие» квартиры всегда уходят первыми. И да, не забывайте перед продажей квартиры выкинуть из нее весь хлам.

Иногда стоит вложиться в ремонт серьезнее — но в каждом случае надо просчитывать. Например, у вас в квартире шумно: окна выходят на улицу, а балкон не застеклен — и покупатели при просмотрах отказываются покупать квартиру из-за шума. В этом случае будет разумно застеклить балкон. Да, это затратно, но эти расходы точно окупятся.

Дорогой дизайнерский ремонт при продаже квартиры редко себя оправдывает: не так легко найти человека, который согласился бы заплатить за квартиру существенно дороже именно из-за ремонта, да и вкусы у всех разные. Впрочем, на каждый товар рано или поздно найдется свой купец. Мы как-то продавали квартиру, которую между собой окрестили музеем: лепнина, позолота, декоративная штукатурка, какие-то испанские панно… Было непонятно, кто вообще купит такой музей. Однако купили — хоть и не быстро. С нейтральным вариантом ремонта объекты продаются, конечно, быстрее.

Как пакет документов при подаче заявки на ипотеку влияет на ставку? Могут ли снизить ставку, если предоставлены справки о «белой» хорошей зарплате? Как еще можно снизить ставку?

При обращении заемщика в банк полный пакет документов всегда предпочтительнее: правильно заполненная заявка (это важно!), справка 2НДФЛ, справка по форме банка. Это редко влияет на ставку — если только вы не зарплатный клиент банка, — но может в принципе повлиять на положительное мнение банка о вас как о надежном заемщике.

А вот большой первоначальный взнос, скажем, 30% — это реальный шанс снизить ставку. Некоторые банки снижают ставку при электронной регистрации сделки. Выгодные условия по ипотеке, можно получить у официальных партнеров банка: застройщиков или агентств по недвижимости. Кроме того, сниженную ставку можно «купить», т.е. внести единовременный платеж банку. Иногда это выгодно, тут надо все тщательно считать.

Ну, и напомню, что на размер процентной ставки в большинстве банков влияет страхование жизни и здоровья заемщика. Как правило, при отсутствии страховки ставка вырастает на 1-3%.

Находясь в браке, приобрел квартиру, через два месяца мы с супругой развелись. Ипотеку плачу сам, первоначальный взнос давали мои родители. При продаже этой квартиры нужно ли мне брать согласие от бывшей жены? Имеет ли она в ней какую-то долю?

По закону квартира, купленная до развода, считается совместно нажитым имуществом, то есть каждый из супругов имеет право на 1/2 доли. Поэтому разрешение на продажу от бывшей супруги Вам обязательно понадобится.

Насчет того, как разделить имущество. Если Вам кажется несправедливым то, что сумму от продажи квартиры придется делить пополам, то есть два пути:

1. Договориться с бывшей супругой. Возможно, она и так не претендует на эту квартиру, или попросит какую-то небольшую сумму. В любой случае, договоренность надо зафиксировать письменно.

2. Идти в суд. В судебной практике нередки случаи, что недвижимость признается единоличной собственностью одного из супругов — если есть доказательства, что второй супруг финансово никак не участвовал в покупке квартиры и не платил за нее, а также что во время владения квартирой супруги уже не вели совместного хозяйства.

Покупаю квартиру, у меня крупная сумма на руках. Можно ли передать эти деньги в агентство недвижимости, которое ведет мою сделку, чтобы не платить за банковскую ячейку? Какие документы при этом подписать?

Никогда, никогда не передавайте чужим людям крупные суммы «на хранение», даже если у вас нет ни тени сомнений в их порядочности. Это всегда риск. В принципе, нормальные агенты и сами не возьмут у вас эти деньги, потому что это слишком большая ответственность.

Мне однажды клиенты тоже пытались передать так несколько миллионов: «Можно, у вас полежат до сделки? Нам так спокойнее будет». Мы, мол, вам доверяем. Я им ответила: «А если я завтра заберу ваши деньги и уеду в Финляндию, что вы будете делать?» Да, лично я бы так не сделала. Но деньги «на хранение» я от них тогда все равно не взяла — потому что клиенты должны научиться, что отдавать такие крупные суммы посторонним людям ну никак нельзя. Даже если эти люди вызывают у вас полное доверие.

Во-первых, человек может быть совсем не таким, каким кажется со стороны. А во-вторых, человек в принципе слаб. Когда ему в руки попадут большие деньги, то соблазн может оказаться сильнее него, что называется, «голову снесет». У меня есть шапочный знакомый, который тоже работает на рынке недвижимости. У него была уже некоторая репутация, круг клиентов — и тут вдруг что-то произошло в его жизни, и он начал «собирать авансы». Это известная мошенническая схема. Агент выставляет квартиру на продажу, берет с каждого из покупателей, заинтересованных в квартире, хороший аванс, и потом с этими авансами скрывается: или уезжает, или просто не берет трубку и избегает встреч. Иногда это попытка выбраться из долгов. Агент берет авансы, погашает ими долги, потом за счет новых авансов пытается отдать старые, и так далее. Получается пирамида, которая в конце концов, естественно, рушится.

И скажу кстати: я бы советовала никогда не вносить за квартиру большой аванс — в этом нет никакой реальной необходимости. Если риелтор требует от вас внести аванс больше 50 тысяч рублей (в некоторых случаях — 100 тысяч, если объект очень дорогой), стоит насторожиться. Возможно, "зарабатывает" он именно на авансах.

Хочу купить квартиру в доме, который принадлежит к памятникам архитектуры. Какие здесь есть подводные камни? И почему такая недвижимость стоит дороже, ведь это очень старый фонд?

Да, цены на дома-памятники архитектуры выше, и это прежде всего из-за локации. Они ведь находятся в тех частях Екатеринбурга, которые исторически были заселены и имеют прекрасную инфраструктуру и транспортную доступность — в том числе, в самом центре. Еще такие дома, пока они под охраной государства, не так-то просто снести: поэтому можно не опасаться, что вас спешно выселят, чтобы построить на этом месте новую «свечку». Плюс качество строительства, толстые стены, высокие потолки, малонаселенность подъездов. Это в некотором смысле элитное жилье.

Проблема в том, что оно уже очень ветхое, и за ним никто не следит. Только в последние несколько лет стали приводить в относительный порядок дома по «гостевому маршруту»: Малышева, Ленина, Первомайская, Тургенева. А большинство домов-памятников архитектуры — это дранка на стенах, сгнившая электропроводка, очень старые коммуникации и наружные сети. Чтобы там жить, надо делать капитальный ремонт и вложить ну очень серьезную сумму. Но даже если она у вас есть, ремонт в таком доме сделать все равно непросто.

У всех зданий, которые входят в культурное наследие страны, есть охранный статус — это значит, что какие-то детали конкретного объекта нельзя менять под угрозой штрафа. Иногда это только фасад, а иногда — окна, коридоры и лестничные клетки и даже планировка квартир. Всё это прописывается в охранном обязательстве. Раньше охранное обязательство надо было брать в администрации на каждую сделку по продаже квартиры. А оно готовилось месяц — и далеко не все клиенты были готовы столько ждать. Сейчас с этим проще. Охранное обязательство на объект получают один раз, а потом оно переходит к новым собственникам в электронном виде.

В общем, у собственников квартир в домах-памятниках архитектуры есть свои сложности. Начиная от проблем ремонта и согласования перепланировки, заканчивая повышенной суммой страховки, если квартира куплена в ипотеку. Но если для вас плюсы существеннее, чем возможные трудности — смело покупайте.

Контакты
Телефон
Адрес

г. Екатеринбург, Ул. Советская 40, 3 этаж

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Записаться на консультацию
Оставьте Ваше имя и номер телефона,
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц