Колонка эксперта

При обращении заемщика в банк полный пакет документов всегда предпочтительнее: правильно заполненная заявка (это важно!), справка 2НДФЛ, справка по форме банка. Это редко влияет на ставку — если только вы не зарплатный клиент банка, — но может в принципе повлиять на положительное мнение банка о вас как о надежном заемщике.

А вот большой первоначальный взнос, скажем, 30% — это реальный шанс снизить ставку. Некоторые банки снижают ставку при электронной регистрации сделки. Выгодные условия по ипотеке, можно получить у официальных партнеров банка: застройщиков или агентств по недвижимости. Кроме того, сниженную ставку можно «купить», т.е. внести единовременный платеж банку. Иногда это выгодно, тут надо все тщательно считать.

Ну, и напомню, что на размер процентной ставки в большинстве банков влияет страхование жизни и здоровья заемщика. Как правило, при отсутствии страховки ставка вырастает на 1-3%.

По закону квартира, купленная до развода, считается совместно нажитым имуществом, то есть каждый из супругов имеет право на 1/2 доли. Поэтому разрешение на продажу от бывшей супруги Вам обязательно понадобится.

Насчет того, как разделить имущество. Если Вам кажется несправедливым то, что сумму от продажи квартиры придется делить пополам, то есть два пути:

1. Договориться с бывшей супругой. Возможно, она и так не претендует на эту квартиру, или попросит какую-то небольшую сумму. В любой случае, договоренность надо зафиксировать письменно.

2. Идти в суд. В судебной практике нередки случаи, что недвижимость признается единоличной собственностью одного из супругов — если есть доказательства, что второй супруг финансово никак не участвовал в покупке квартиры и не платил за нее, а также что во время владения квартирой супруги уже не вели совместного хозяйства.

Никогда, никогда не передавайте чужим людям крупные суммы «на хранение», даже если у вас нет ни тени сомнений в их порядочности. Это всегда риск. В принципе, нормальные агенты и сами не возьмут у вас эти деньги, потому что это слишком большая ответственность.

Мне однажды клиенты тоже пытались передать так несколько миллионов: «Можно, у вас полежат до сделки? Нам так спокойнее будет». Мы, мол, вам доверяем. Я им ответила: «А если я завтра заберу ваши деньги и уеду в Финляндию, что вы будете делать?» Да, лично я бы так не сделала. Но деньги «на хранение» я от них тогда все равно не взяла — потому что клиенты должны научиться, что отдавать такие крупные суммы посторонним людям ну никак нельзя. Даже если эти люди вызывают у вас полное доверие.

Во-первых, человек может быть совсем не таким, каким кажется со стороны. А во-вторых, человек в принципе слаб. Когда ему в руки попадут большие деньги, то соблазн может оказаться сильнее него, что называется, «голову снесет». У меня есть шапочный знакомый, который тоже работает на рынке недвижимости. У него была уже некоторая репутация, круг клиентов — и тут вдруг что-то произошло в его жизни, и он начал «собирать авансы». Это известная мошенническая схема. Агент выставляет квартиру на продажу, берет с каждого из покупателей, заинтересованных в квартире, хороший аванс, и потом с этими авансами скрывается: или уезжает, или просто не берет трубку и избегает встреч. Иногда это попытка выбраться из долгов. Агент берет авансы, погашает ими долги, потом за счет новых авансов пытается отдать старые, и так далее. Получается пирамида, которая в конце концов, естественно, рушится.

И скажу кстати: я бы советовала никогда не вносить за квартиру большой аванс — в этом нет никакой реальной необходимости. Если риелтор требует от вас внести аванс больше 50 тысяч рублей (в некоторых случаях — 100 тысяч, если объект очень дорогой), стоит насторожиться. Возможно, "зарабатывает" он именно на авансах.

Да, цены на дома-памятники архитектуры выше, и это прежде всего из-за локации. Они ведь находятся в тех частях Екатеринбурга, которые исторически были заселены и имеют прекрасную инфраструктуру и транспортную доступность — в том числе, в самом центре. Еще такие дома, пока они под охраной государства, не так-то просто снести: поэтому можно не опасаться, что вас спешно выселят, чтобы построить на этом месте новую «свечку». Плюс качество строительства, толстые стены, высокие потолки, малонаселенность подъездов. Это в некотором смысле элитное жилье.

Проблема в том, что оно уже очень ветхое, и за ним никто не следит. Только в последние несколько лет стали приводить в относительный порядок дома по «гостевому маршруту»: Малышева, Ленина, Первомайская, Тургенева. А большинство домов-памятников архитектуры — это дранка на стенах, сгнившая электропроводка, очень старые коммуникации и наружные сети. Чтобы там жить, надо делать капитальный ремонт и вложить ну очень серьезную сумму. Но даже если она у вас есть, ремонт в таком доме сделать все равно непросто.

У всех зданий, которые входят в культурное наследие страны, есть охранный статус — это значит, что какие-то детали конкретного объекта нельзя менять под угрозой штрафа. Иногда это только фасад, а иногда — окна, коридоры и лестничные клетки и даже планировка квартир. Всё это прописывается в охранном обязательстве. Раньше охранное обязательство надо было брать в администрации на каждую сделку по продаже квартиры. А оно готовилось месяц — и далеко не все клиенты были готовы столько ждать. Сейчас с этим проще. Охранное обязательство на объект получают один раз, а потом оно переходит к новым собственникам в электронном виде.

В общем, у собственников квартир в домах-памятниках архитектуры есть свои сложности. Начиная от проблем ремонта и согласования перепланировки, заканчивая повышенной суммой страховки, если квартира куплена в ипотеку. Но если для вас плюсы существеннее, чем возможные трудности — смело покупайте.