Услуги
Каталог
О компании

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Схемы продажи ипотечной квартиры 

Сразу успокою: продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно. И это вовсе не какая-то из ряда вон выходящая сделка, у нас в «Метражах» каждый второй-третий клиент приходит именно с таким запросом. Другое дело, что здесь есть свои особенности, которые надо знать. Но давайте по порядку.

Рассмотрим пример. Семья взяла кредит в 2 млн рублей и купила квартиру. Через 5 лет люди поняли, что не справляются с ежемесячными платежами, и решили освободиться от долговых обязательств — то есть продать квартиру. За эти годы они погасили 300 тыс. рублей основного долга (думаю, никому не надо объяснять, что львиная доля платежей в первые годы ипотеки — это проценты). Итак, на них «висит» еще 1 млн 700 тыс. рублей долга.

Предположим, что квартира у них в отличном состоянии, и они продают ее за те же 2 млн рублей. Какие варианты продажи квартиры с невыплаченной ипотекой существуют?

Найти покупателя с наличкой.

Это наилучший вариант. Покупатель отдает 300 тыс. рублей продавцу, а 1 млн 700 тыс. вносит на расчетный счет банка. В течение суток банк списывает деньги, потом отдает закладную и снимает обременение.

Погасить ипотеку другим кредитом.

Схема проста: человек берет потребительский кредит, погашает долг по ипотеке и снимает обременение с квартиры. Потом продает квартиру и закрывает взятый кредит. Важно организовать все в кратчайшие сроки, чтобы избежать больших переплат по кредиту. А еще лучше — оформить кредит, когда покупатель уже нашелся.

Вариант рабочий, но подходит не всем. Если у человека уже пошли просрочки по ипотеке, никто не даст ему новый кредит. Для банка это слишком большие риски.

Оформить «перезайм» на другого ипотечника.

Если человек собирается покупать квартиру в ипотеку, вполне можно переоформить ваш кредит на него. Здесь есть нюансы (например, большинство банков гасит только свои ипотеку) и каждый случай надо рассматривать отдельно, но все-таки.

Вот для наглядности небольшая табличка.

Способ продажи

Достоинства

Недостатки

Найти покупателя с наличкой

Сделка проходит быстро, вы сразу получаете деньги

Трудно найти такого покупателя

Погасить ипотеку другим кредитом

Не надо искать покупателя, можно сразу погасить ипотеку

Если есть просрочки, банки не дадут еще один кредит

Оформить «перезайм» на другого ипотечника

Покупателя с ипотекой найти проще, чем с наличкой

Большинство банков покрывают только свою ипотеку

Почему мы не упомянули тот вариант, при котором ипотечную квартиру продает сам банк? Потому что он вынужденный и крайне нежелательный. Когда у человека большая просрочка по платежам, банк по решению суда забирает квартиру, оформляет на свой баланс и продает ее. Причем продает намного дешевле рыночной цены, так что долг заемщика зачастую не перекрывается полученной суммой. Так что в результате человек лишается квартиры, да еще и остается должен банку.

Можно ли продать квартиру под обременением другому ипотечнику

Да, и это нормальная практика в любом банке. Правда, обычно банк рассматривает только ту ситуацию, когда и продавец и покупатель являются его заемщиками. Исключение составляют ДОМ.РФ и АбсолютБанк, они гасят ипотеку любого другого банка.

Чаще всего нам задают вопросы о Сбербанке и ВТБ, поэтому о них поговорим подробнее.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Предположим, что вы — заемщик Сбербанка и хотите продать свою ипотечную квартиру. На нее нашелся покупатель, он тоже заемщик Сбербанка. После того, как банк одобрит для покупателя именно этот объект, то есть вашу квартиру, вы с покупателем подписываете кредитный договор, договор купли-продажи, и он выплачивает вам первоначальный взнос.

Если размер его кредита равен размеру вашего долга (то есть: ваш долг составляет 1 млн. 700 тыс. рублей, и покупатель берет ипотеку на такую же сумму) — тогда все просто. Покупатель отдает вам первоначальный взнос (300 тысяч), банк выдает ему кредит на покупку квартиры. Тот перечисляет эти деньги на ваш расчетный счет, а вы пишете заявление на досрочное полное погашение своей ипотеки. На этом ваши хлопоты завершены: банк сам делает заявку на снятие обременения, снимает с вас ипотечные обязательства и налагает их на нового покупателя.

Когда ипотечный кредит покупателя меньше или больше, чем ваш долг, Сбербанк корректирует схему расчетов так, чтобы все получили свои деньги. Вообще, банковские схемы купли-продажи ипотечных квартир — тема сложная, мы рассмотрим их потом отдельно.

Особенности продажи ипотечной квартиры в Сбербанке: 1) если суммы кредита хватает на погашение долга продавца, банк не берет деньги из первоначального взноса, 2) сначала вы регистрируете документы, а уже потом гасите свою ипотеку.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ.

Вы — заемщик банка ВТБ, и вы решили продать залоговую квартиру. Порядок продажи будет такой. Ищем покупателя (тоже заемщика ВТБ), а дальше смотрим, сколько у него денег на первоначальный взнос.

Если суммы первоначального взноса достаточно, чтобы погасить ваш долг, то покупатель закрывает вашу ипотеку этими деньгами. Когда приходит закладная (ее заказывают заранее), в этот же день вы с покупателем выходите на сделку и несете документы в МФЦ. Снятие обременения с квартиры происходит одновременно с регистрацией сделки.

Если первоначальных средств покупателя не хватает на погашение вашей ипотеки, то ВТБ снимает обременение авансом. Вы выходите на сделку, а деньги замораживаются на специальном аккредитивном счете. После регистрации сделки покупателю выдается кредит, эти деньги перечисляются вам, и вы тут же пишете заявление на досрочное полное погашение ипотеки. Нужная для погашения долга сумма снимается, остаток вы забираете себе.

Особенности продажи ипотечной квартиры в банке ВТБ: 1) закладная заказывается заранее, и пока гасится кредит, ее уже можно сразу сдавать на погашение, 2) для погашения ипотечного долга продавца ВТБ использует первоначальный взнос покупателя.

Таким же образом можно продать недостроенную квартиру в ипотеке. Застройщик оформляет переуступку прав требования, а банки кредитуют такие сделки по своим обычным схемам.

Квартира, находящаяся в ипотеке: риски покупателей

Почему на ипотечные квартиры гораздо труднее найти покупателей с наличкой? Потому что они сильно рискуют. Смотрите сами.

Вот покупатель отдал вам 1 млн. 700 тыс. рублей на погашение вашего кредита. А дальше он сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и на него перейдет право собственности. И если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца. А потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ идут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Все это время покупатель нервничает. Потому что если за этот месяц с продавцом что-то случится (кирпич упал на голову), или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру — то покупатель остается в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд.

Какие меры мы предпринимаем, чтобы покупатель чувствовал себя спокойнее? Есть два варианта.

Заключаем предварительный договор с элементами задатка.

Продавец погашает свою ипотеку деньгами покупателя, но при этом знает: если он после этого не продаст ему квартиру, то должен будет вернуть сумму в двойном размере. Мы прописываем такую ответственность для продавца, чтобы у него не было желания решить свои проблемы за чужой счет.

Заключаем сразу основной договор купли-продажи.

Как мы сказали, переход права собственности происходит в самом конце сделки, когда снимается обременение. Но мы можем в самом начале подписать основной договор и сдать его на регистрацию.

Росреестр все равно приостановит сделку, потому что квартира в залоге у банка — но зато все то время, пока мы ждем закладную (а это, как мы сказали, может затянуться до месяца) — продавец и покупатель спокойны. Забрать документы из в Росреестра в одностороннем порядке невозможно. Когда мы получаем закладную, то несем ее в Росреестр, просим о возобновлении регистрации и за 3-4 дня регистрируем сделку.

Кроме того: остаток в 300 тысяч, который должен получить продавец на руку, мы кладем в ячейку и отдаем только тогда, когда право собственности перейдет на покупателя.

Продажа квартиры в ипотечном залоге: риски продавца

У человека, который продает ипотечную квартиру, тоже есть свои риски. Вот самые распространенные из них.

Есть опасность не перекрыть ипотечный долг.

Такое случается, если при покупке стоимость квартиры была искусственно завышена. Этим приемом пользуются люди, когда у них нет первоначального взноса на покупку квартиры. Допустим, квартира стоит те же 2 млн рублей, но покупатели завышают ее стоимость на 300 тысяч. Специально, для банка. Потом берут с продавцов расписку, будто внесли им первоначальный взнос, и банк дает заемщикам кредит.

В чем опасность. Допустим, заемщик, поняв, что ему тяжело нести бремя ипотеки, через несколько лет попытается продать квартиру. Продавать ему придется уже по рыночной цене, а не по той, которую он указывал для банка. А если продавать будет сам банк (если уже пошли большие просрочки по кредиту) — то и дешевле рыночной цены.

В итоге вырученная сумма от продажи квартиры может не покрыть долга. И заемщик останется банку еще и должен.

Сделка может растянуться на несколько месяцев.

Это надо иметь в виду. Часто человек рассчитывает продать квартиру в ипотечном залоге быстро — и не откладывает деньги, чтобы внести очередной платеж. А сделка перенеслась на месяц или на два. И человек попадает в долговую яму.

Недавно у нас была такая ситуация. Человек продавал квартиру, которая была в ипотеке Сбербанка. Мы нашли покупателя, но банк отказал ему из-за сильной закредитованности: на нем числился автокредит на 800 тыс. рублей, ипотека на 2 млн и 8 кредитных карт. В итоге мы 3 месяца пытались получить для него положительное решение банка.

Решение-то мы получили, но продавец все это время был на взводе. Он 3 месяца гасил ипотеку, которую уже не планировал гасить, и он просто устал. Он бы уже и отказался от этой сделки, но покупателей на ипотечную квартиру найти непросто, поэтому пришлось терпеть и платить банку все это время.

Есть, конечно, и другие риски. Например, могут быть трудности при сделках с родственниками — например, если вы решили продать ипотечную квартиру маме. Впрочем, хороший специалист найдет решение даже при самой трудной сделке.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Маткапитал в сделках с недвижимостью — это, с одной стороны, помощь родителям, с другой — мина замедленного действия.

Пример. Муж с женой купили квартиру в ипотеку, когда у них был 1 ребенок. Но вот родился второй и принес им материнский капитал, которым родители закрыли часть ипотеки. А потом они по какой-то причине решили продать квартиру с непогашенным кредитом. Что их может ждать?

Квартира будет продаваться дольше.

После того, как родителям выдадут закладную и снимут обременение с квартиры, они должны будут наделить детей долями в этой квартире. Это общее обязательство для родителей, которые использовали материнский сертификат для улучшения жилищных условий.

Дальше. Чтобы продать эту квартиру, нужно разрешение органов опеки. Но просто ее продать, и всё — не получится: надо сразу подыскивать новое жилье, в котором дети тоже получат свои доли. Новая квартира должна быть одобрена органами опеки. На это уходит еще 15 рабочих дней.

То есть даже если все идет идеально и нигде нет проволочек, сама процедура продажи все равно будет длиться не меньше 1,5 месяца.

Опека может не разрешить продать квартиру.

Да-да, вот так. Родители, например, на семейном совете решили, что ипотеку им тянуть тяжело, они продадут квартиру и временно переедут к бабушкам-дедушкам. А органы опеки не дадут разрешения на продажу квартиры, потому что «условия детей при этом не улучшаются». То, что людям реально тяжело выплачивать кредит и они просто-напросто могут упасть в долговую яму, никого не интересует.

Даже если речь не идет о долговой яме, а люди просто решили расширяться или переехать — даже тут материнский капитал может сыграть с ними злую шутку.

У нас сейчас как раз проходит такая сделка. Клиенты купили квартиру в ипотеку, часть кредита погасили материнским капиталом. Потом они задумали переехать в Москву. Вложились в строящееся жилье (тоже ипотека), а потом, когда дом был сдан, решили продавать екатеринбургскую квартиру и переезжать.

И когда они пришли к нам, мы поняли, что ситуация практически безвыходная. Московская квартира еще в обременении, то есть ни одно регистрационное действие сделать невозможно, в том числе наделить там детей долями. А без этого опека не разрешит продать квартиру в Екатеринбурге. Да, мы в итоге нашли выход, но довольно мудреный и трудоемкий.

Продажа ипотечной квартиры при разводе

Как продавать ипотечную квартиру при разводе? Это зависит от многих факторов. Разберем кратко основные из них.

Важно, оформлен ли брак официально. На так называемый гражданский брак не распространяются нормы семейного права. Поэтому квартира (и кредит) обычно остается с тем, на кого оформлена ипотека. Если по факту кредит пара гасила вместе, то второй супруг может обратиться в суд и доказать это.

При разводе супруги делят только то имущество, которое приобрели уже в браке. Квартира, оформленная в ипотеку одним из супругов до брака, считается его личной собственностью и разделу не подлежит. Впрочем, если вторая сторона докажет, что и она участвовала в погашении кредита, то суд может признать квартиру общей. Если у супругов есть брачный контракт, то имущество делится согласно прописанным в договоре обязательствам.

В 3/4 случаев супруги являются созаемщиками по ипотечному кредиту. Как им поступить при разводе? Есть несколько схем:

  • супруги продают квартиру, погашают долг по кредиту и делят оставшиеся деньги пополам;
  • один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого;
  • пара платит по ипотеке и дальше (как договорятся), а после полного погашения кредита продают квартиру и делят деньги.

Есть мнение, что квартира при разводе супругов делится между ними пополам. Если дело рассматривается в суде — то нет. В этом случае учитывают, с кем остаются дети, кто преимущественно погашал кредит, когда куплена квартира и другие факторы.

Вы решили продавать квартиру в ипотеке: 3 важных правила

Продажа ипотечной квартиры может пройти сравнительно быстро и гладко, а может доставить немало хлопот и затянуть в долговую яму. Поэтому, если вы приняли решение продать жилье, взятое в ипотеку, соблюдайте 3 важных правила.

Правило 1: не тяните!

Решайте проблему сразу, как только она наметилась. Поняли, что не можете больше платить ипотеку — бегом к специалистам! Время в данном случае работает против вас. Здесь опасно медлить и рассчитывать, что все «как-нибудь само собой решится».

Ипотечную квартиру без просрочки продать можно. А вот с просрочкой, особенно длительной — практически нет. Банк подаст на вас в суд, квартиру оформит на свой баланс и продаст ее ниже рыночной стоимости — только чтобы вернуть свои деньги. А вы останетесь без квартиры и, скорее всего, еще и с долгом.

Правило 2: сделайте ремонт.

Хотя бы косметический. Его лучше делать перед продажей любой квартиры, но для ипотечной квартиры это критически важно.

На квартиры в ипотечном залоге, как мы уже упоминали, трудно найти покупателей, поэтому цена на них обычно дешевле рынка. Наша задача — представить квартиру в максимально выгодном свете, чтобы продать ее по адекватной цене. Иногда от этого зависит, сможете ли вы полностью закрыть ипотечный кредит или останетесь после продажи квартиры с долгом.

Правило 3: обращайтесь к специалистам.

Самостоятельная продажа залоговой квартиры, даже если завершится успехом, может затянуться на год и больше. А что такое год для ипотечника, вы сами понимаете.

Чтобы продать ипотечную квартиру быстро, грамотно и без рисков, нужны профессионалы. Нужно хорошее знание реалий рынка недвижимости, банковских схем, подводных камней. Нужна целая команда: ведь кто-то должен искать покупателей и договариваться с ними, кто-то — делать хорошую фотосъемку, кто-то — качественную рекламу, кто-то должен готовить документы и звонить в банки. Поэтому хорошее агентство недвижимости решает такие задачи в разы быстрее и эффективнее, чем один человек.

Друзья! Статья получилась большая, но на деле мы прошлись только по верхам, потому что продажа залоговой квартиры — тема очень большая и сложная. Если у вас остались вопросы — звоните, проконсультируем бесплатно.

Контакты
Адрес

г. Екатеринбург, ул Первомайская, 82

Есть вопросы?
Напишите нам, мы будем рады ответить на все интересующие Вас вопросы.
Введите Имя
Введите E-mail
Введите Ваш вопрос
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие на обработку персональных данных.
Дайте свое согласие на обработку данных!
Отправить
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
заявка на скидку
Получите персональную скидку
на покупку квартиры.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.

ЗАЯВКА

Оставьте Ваше имя и Email 
и мы пришлем вам инструкцию

* Нажимая на кнопку, Вы соглашаетесь на обработку персональных данных

Задать вопрос риэлтору
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать оценку квартиры
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Бесплатный тур по новостройкам
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Заказать бесплатный выезд риэлтора
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Поменять квартиру на новостройку
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Расчитать ипотеку
Поля, отмеченные *, обязательны для заполнения!
Ваши выплаты по займу будут руб. в месяц