Мина № 2. Когда продавец недееспособен

Вы, наверное, знаете, что сделка, совершенная недееспособным гражданином, может быть признана судом недействительной (см. ст. 177 ГК РФ). Это касается и сделок с недвижимостью, и это не такая уж редкая ситуация, как может показаться.

Новиковы, в связи с прибавлением семейства, решили купить в ипотеку 2-комнатную квартиру. Ипотеку оформляли в Сбербанке. Квартира в хорошем районе, светлая, Новиковым очень понравилась. Продавец квартиры, Алексей Иванович, тоже произвел положительное впечатление.

Новиковы отдали Алексею Ивановичу первоначальный взнос – 2 миллиона наличными. Подписали договор купли-продажи и кредитный договор со Сбербанком. Сдали документы на государственную регистрацию (она тогда длилась около 10 дней). И уже готовились к переезду. Но их ждал очень неприятный и даже тяжелый сюрприз.

Пока документы находились на регистрации, продавец пришел в Росреестр и написал заявление о приостановке сделки. "Я недееспособен, я ничего не понимал, что подписал, не знаю. Вот вам справка, о том, что я на учете у психиатра". Естественно, сделку признали недействительной, Сбербанк расторг кредитный договор и никаких денег переводить не стал.

Да, суд признал встал на сторону Нивиковых, но легче им от этого не стало. Свои 2 миллиона они обратно не получили, Алексей Иванович к тому времени уже отбыл в неизвестном направлении. Искать его никто не стал – что взыщешь с недееспособного гражданина?

Что надо знать:

1. Обращайте внимание на всех участников сделки! Постарайтесь определить их дееспособность  или ограниченную дееспособность. Если есть хоть малейшие сомнения – запросите свежую справку от психиатра. Впрочем, даже когда сомнений вроде бы нет – справка не повредит. Нам известны случаи, когда продавец приезжал показывать квартиру на дорогом автомобиле, в хорошем костюме, а потом оказывалось, что он стоит на учете в психдиспансере и "не понимал, что делает". (Так часто действуют мошеннические группы: ищут людей, стоящих на учете, смотрят, чтобы те выглядели прилично. Договариваются с ними на какую-то сумму, тот берет деньги за квартиру, а потом сделку опротестовывают. Учитывая то, что у нас при сделках не принято брать с людей справки о психическом здоровье, такие аферы проходят на ура.)
2. Справку о дееспособности может получить только сам гражданин или нотариус. Если человек отказывается предоставлять вам такую справку или вы сами ее не спрашиваете, боясь его обидеть, – тогда проводите нотариальную сделку. Это дороже, но надежнее. Нотариус, кстати, может запросить и сведения о банкротстве физлица.
3. Что делать, если недееспособный человек участвует в сделке косвенно? Например, недееспособная бабушка в свое время оформила отказ от приватизации. Ведь она, при желании, может оспорить сделку? Хороший способ – взять расписку при расчете. На сделке бабушка получит причитающуюся ей долю (допустим, 1/5), и напишет в расписке, что деньги за свою долю она получила. Тогда в суде вопросов быть не должно.
4. Но самое простое и самое действенное на данный момент – это юридическое сопровождение сделки, а также страховка.