«Мины замедленного действия» при сделках с недвижимостью. Мина 1. Приватизация

Профессия риэлтора мне всё чаще напоминает профессию сапёра :) Потому что клиента надо обезопасить от всех рисков, а для этого – "прощупать" сделку со всех сторон. И устранить как очевидные опасности, так и скрытые, которые не лежат на поверхности. Как мины.

Есть особая категория таких опасностей – я их называю "мины замедленного действия". Их можно не заметить с первого взгляда. Более того, вы можете, например, купить квартиру и не знать проблем год, два, три, пять лет. А потом эта правовая "мина" может взорваться. И – ни квартиры, ни денег.

Мы начинаем серию постов об этих «минах». Прочитайте их внимательно, это важно!

Приватизация

Приватизация – это огромный пробел в нашем законодательстве. Вы помните, что была за ситуация в стране, когда люди массово приватизировали квартиры. Действовали кто во что горазд, не было единой схемы, не было нужных инструментов.

Проблема в том, что большая часть квартир приватизировались с отказами кого-то из домашних (чтобы уменьшить количество бумажной волокиты). А практически любую сделку, если в ней фигурирует отказ от приватизации, можно оспорить. Вот пример.

Иван Григорьевич купил квартиру для того, чтобы сдавать в аренду. Всё сложилось удачно, уже через пару месяцев в квартиру заселились первые квартиранты. А еще через пару месяцев напуганные  квартиранты позвонили хозяину: к ним пришел человек, который освободился из тюрьмы (допустим, Николай) и сказал, что он тут живет.

Стали разбираться. И что оказалось? Что, когда жилье приватизировали, Николай отказался от приватизации, и его в договор не внесли. Но он был прописан в квартире, и по закону имеет право пожизненного пользования жилплощадью.

Николай вскоре снова сел. Но Иван Григорьевич сейчас оказывается перед очень сложным выбором. Поскорее продавать квартиру, намеренно обманув следующих покупателей, – или жить  как на вулкане, ожидая, когда Николай вернется из тюрьмы?

Что надо знать:

1. Перед тем, как заключать сделку, внимательно изучите договор приватизации и справку из паспортного стола о зарегистрированных лицах (на то время). Если есть расхождения по количеству человек – однозначно, надо копать дальше. Даже если нет справки (в последнее время ее всё чаще не выдают), а есть только договор, изучите его внимательно: кто не участвовал в приватизации? Почему? Где сейчас эти люди?
2. Если кто-то из прописанных членов семьи написал в свое время отказ от приватизации, за ним всё равно сохраняется право пользования квартирой. Может быть, у этого человека сейчас всё хорошо и у него есть где жить – отлично! Но если обстоятельства изменятся, он может прийти  жить на  свою старую квартиру, то есть к вам. И суд будет на его стороне.
3. Если приватизацию квартиры оформляли в то время, когда кто-то из членов семьи был выписан по решению суда и отправлен в тюрьму, то человек после освобождения может воспользоваться своим правом на приватизацию. Суд решил снять его с регистрационного учета – но не лишил права на квартиру.
4. Часты случаи, когда родители исключали из процесса приватизации несовершеннолетних детей – просто, чтобы избежать бумажной волокиты в органах опеки и попечительства. Но это прямое нарушение закона. Выписать детей из этой квартиры могли только тоже в неприватизированную, при этом приватизировать первую квартиру могли не ранее 6 месяцев после этого.
5. Если эти условия не были выполнены, совершеннолетние дети могут оспорить договор приватизации , признать его недействительным и вступить в право собственности на квартиру.
6. Бывают случаи очень сложные. Например, в приватизации участвовал человек, который ранее использовал свое право на приватизацию (например, в другом регионе России), но скрыл этот факт. Суд, запросив данные по всей России, скорее всего вскроет факт мошеннических действий –  и договор приватизации могут признать недействительным.

Вот такие мошеннические аферы распознать очень сложно. Здесь лучшим выходом будет страховка, так называемое страхование титула. Также не стоит забывать об услуге юридического сопровождения сделки, что значительно уменьшит вероятность подобных ситуаций. Если человек теряет право собственности, то страховая выплачивает страховую премию.