Первые итоги работы со счетами эскроу

Проектному финансированию строительства жилья 1 июля исполнился ровно год. Что же произошло за это время?

Напомним, что перед вступлением в силу поправок к закону 214-ФЗ они были существенно смягчены. Новостройки, готовые не менее чем на 30% и распроданные не менее чем на 10%, разрешили продавать по старым правилам. А для комплексных проектов и системных застройщиков были установлены даже более низкие требования. В результате до сих пор некоторые проекты по -прежнему работают по старой схеме, но доля новостроек, продающихся через счета эскроу, постоянно растет.

Например, в Москве на эскроу приходится уже около трети квадратных метров от общего объема строительства. При этом столица занимает лишь десятое место по этому показателю.

По мнению большинства экспертов, ситуация сегодня вполне благополучна и многие опасения участников рынка развеяны. Однако, строительный рынок вынуждены покидать небольшие и малые компании в силу своей неопытности или того хуже недобросовестности, что вполне естественно.

«Дело в том, что банки заинтересованы в том, чтобы инвестировать только в ликвидные проекты с минимальными рисками. Поэтому застройщики, которые не могут создать эффективную финмодель, не получают финансирование. Кроме того, выросла и себестоимость строительства, поскольку девелопер теперь использует не «бесплатные» деньги дольщиков, а кредитные средства. В этом контексте небольшие компании вынуждены либо уйти с рынка, продав участки более крупным игрокам, либо найти авторитетного партнера для реализации проекта», - отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Однако, проектное финансирование в связи с увеличением себестоимости строительства стало одной из причин продолжающегося роста цен на жилье. При этом по данным «Дом.РФ», средние ставки опустились до 5-5,5% по сравнению с 7-8% перед вступлением в силу поправок. Это произошло как благодаря уменьшению ключевой ставки, так и непосредственно в связи с реформой 214-ФЗ: при накоплении определенного объема средств на эскроу-счете банки снижают ставку по проектному финансированию. Иногда даже до нуля. Данные опросов, проведенных зимой этого года, говорят, что доля сторонников эскроу выросла до 54%. Тех, кто предпочел бы покупку по старым правилам, оказалось 28%. Это значит, что чем дольше работает новая схема продаж, тем больше в нее верят покупатели. Люди вспомнили о массовых банкротствах застройщиков и обманутых дольщиках, которыми отметился кризис 2008 года, и стали искать способы снизить риски. И если в 2008 году спрос перетек на более «надежный» вторичный рынок, то сейчас ситуация прямо противоположная.

С одной стороны, спрос на новостройки поддерживает льготная ипотека, с другой - новая схема гарантирует безопасность сделки. После того, как менеджеры объясняют клиенту принцип действия новых правил, дополнительных вопросов обычно не возникает. Отметим, что по старым правилам после регистрации деньги с аккредитива перечисляются на расчетный счет застройщика, а по новой схеме – на эскроу-счет того же клиента. Однако, банки иногда делают ошибки и при раскрытии аккредитива указывают в качестве счета получателя счет застройщика, что неверно. Специалисты настоятельно рекомендуют клиентам тщательно проверять правильность оформления всех документов.

К сожалению, новые правила гарантируют только возврат средств, но не защищают дольщиков от безалаберной работы застройщиков, а также от изменения проектов и ухудшения качества строительства жилья, не гарантируют соблюдение сроков сдачи объекта, не компенсируют убытки при расторжении ДДУ (до ввода здания в эксплуатацию) по причине срыва срока передачи квартиры.