Новый закон об аренде

Госдума 22 мая приняла закон об аренде и внесла его в Совет Федерации. Если документ будет одобрен и затем подписан президентом, то субъекты малого и среднего предпринимательства, наиболее пострадавшие от пандемии коронавируса получат право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Перечень таких организаций составлен правительством по кодам ОКВЭД.

Договор аренды можно будет расторгнуть в одностороннем порядке, если арендодатель не снизит плату клиента по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. Право на расторжение договора возможно, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Уменьшить размер оплаты можно на срок до года. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора. Кроме того, арендатор вправе отказаться от договора, но не позднее 1 октября 2020 года. При этом, обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.

Закон также вносит изменения для арендаторов государственного или муниципального имущества. Например, в текущем году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. При этом условия могут отличаться, но не должны ухудшать положение арендатора. Однако, арендатор до этого должен соблюдать все свои обязательства.

«Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – считает Денис Литвинов, управляющий партнер Содружества Земельных Юристов.

Арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. Например, если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.

Для этого должны быть соблюдены условия:

- договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;

- на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;

- нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.

Специалисты считают, что в интересах сторон нахождение компромисса. Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему клиенту и в результате не потерять его. Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, и подобные законопроекты спасают его от разорения.