Какие изменения ждут покупателей квартир с 1 июля 2019

Как нововведения повлияют на стоимость квартир? Что такое эскроу-счет?

После 1 июля 2019 года квартиры в новостройках жилых комплексов будут продаваться только через банк. Законодатели предусмотрели, что через счёт эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Эскроу-счёт – это сберегательный счёт в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Банк, в котором открыт эскроу- счёт, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Оформление сделки с Застройщиком и Банком:        

• Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.
• Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу- счета. Этот процесс займет около трех дней.
• Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Законным основанием для  расторжения ДДУ у покупателя квартиры  будет являться только одно – неисполнение застройщиком своих обязательств!

Поэтому средства с эскроу-счёта вернуться клиенту только если:

• застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
• девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
• застройщик ликвидирован по решению суда.

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги.

Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями:

1. покупатель может оставить деньги на эскроу-счёте и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
2. клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн. рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре, в случае если банк обанкротится. Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чьё банкротство маловероятно.

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берёт на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жильё. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберёт застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.