Что делать если застройщик «срывает» сроки сдачи объекта

Как получить неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? 

Давайте разбираться вместе!

Согласно федерального закона в п. 2, ст. 6, ФЗ-224, в случае, если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика он обязан выплатить ему неустойку (пени). Исключением является ситуация если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания  Передаточного акта.

Юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

И так, ваш алгоритм действий:

Важно: Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

Подать досудебную претензию к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

В претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки. Размер неустойки рассчитывается по формуле: Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х  количество дней просрочки.

Необходимые исходные данные: Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущая,  ключевая ставка  с 11.09.2018 составляет: 7,50%.

Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юр. лиц, и 1/150 – для физ. лиц).

Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).

Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

1. Ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии). В случае отсутствия ответа или отказ Застройщика от удовлетворения претензии, готовим исковое заявление в суд.
2. Подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм. Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

• возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
• компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
• штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
• возмещение судебных расходов.

1. Предварительное слушание по делу.
2. Основное заседание суда и вынесение судебного решения.
3. Вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа.
4. Исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов), что бы ускорить взыскание, можно передать исполнительный лист в банк, в котором находится расчетный счет Застройщика.

Вся процедура взыскания в судебном порядке может занять  до 6 месяцев, в случае обжалования решения суда в других инстанциях, займет еще 3-4 месяца!

Важно

Неустойки (пени) не включены в закрытый перечень доходов, с которых не нужно удерживать НДФЛ (ст. 217 НК РФ). Поэтому сумма, выплаченная застройщиком в случае нарушения срока сдачи объекта долевого строительства его участнику, является доходом физического лица, облагаемым НДФЛ на общих основаниях. В связи с этим застройщик признается налоговым агентом и обязан удержать НДФЛ.

Если компенсационные выплаты производятся по решению суда, застройщик обязан выплатить дольщику именно ту сумму, которая указана в решении (п. 2 ст. 13 ГПК РФ). Таким образом, если сумма НДФЛ выделена в судебном решении, то застройщик обязан ее удержать. Если же в решении суда сумма налога не указана, застройщик должен выплатить назначенную судом сумму в полном объеме и известить налоговую инспекцию и налогоплательщика-дольщика о невозможности удержать НДФЛ (п. 5 ст. 226 НК РФ). В этом случае обязанность подать декларацию и уплатить налог возлагается на физическое лицо — получателя дохода.

 С денежной суммы, полученной по исполнительному листу, дольщик должен заплатить НДФЛ по ставке 13% только с суммы неустойки и штрафа, сумма морального вреда и возмещения ущерба доходом не считаются.