Почему банки отказывают по ипотеке

Каждая вторая сделка по официальным данным Россреестра проходит по ипотеке на недвижимость. Либо Вы покупаете квартиру с использованием ипотечных средств либо Вы продаете свою квартиру в ипотеку, либо у Вас сформировалась цепочка из нескольких квартир и в этой цепочке обязательно присутствуют заемные средства. Так вот хочется отдельно остановиться на некоторых моментах, хочется разобраться, как избежать отрицательного решения в банке.В первую очередь давайте рассмотрим причины, по которым кредитная организация отказывает заемщикам.

1. Сформировали не полный пакет документов, предоставили не все документы. В каждом банке есть определенные требования к пакету документов, и невыполнение одного из условий - может привести к формальному отказу.
2. Ошибка в заполнении трудовой книжки или справки 2НДФЛ - не правильно указана прописка, паспортные данные или ФИО - банк долго разбираться не будет -  проверяйте сразу все документы, которые предоставил Вам работодатель.
3. Не правильно заполнили анкету банка - разночтения с пакетом документов - вызовут ненужные вопросы у кредитного менеджера.
4. Не правильно указали номера телефонов или в какой-то момент оказались не на связи (перелет, командировка, села батарея и т.д.) - банк не будет дозваниваться до Вас бесконечно. Три звонка - не больше... не дозвонились - отказ!
5. Не правильно ответили по телефону - на рабочем месте. Предупредите сотрудников, которые принимают общие звонки от сторонних организаций, о том, что Вы оформляете ипотечный кредит. Информацию, которую проговорят они банковскому специалисту - должна полностью совпадать с той, которую озвучиваете Вы.
6. На звонок сотруднику банка отвечайте сами очень уверенно. Если Вам позвонили не вовремя - так и скажите...например, я на собрании и попросите перезвонить в более удобное время. Но самое важное здесь - очень правильно, четко, без заминок и сомнений ответить на все вопросы - в этом половина успеха!
7. Иногда банки отказывают, если Вы сильно закредитованы. Поэтому открытые кредитные карты лучше закрыть или до минимума снизить лимит по карте - и лучше это сделать - до подачи заявки в банк.
8. Очень часто бывают отказы по базам. Что это значит? Если у Вас есть не погашенные штрафы, неоплаченные налоги, какие то судебные недоимки по Вам или по предприятию - этот негатив будет причиной отказа.
9. Очень распространенный случай отказа - клиент погасил прошлый кредит, но счет не закрыл...и осталось каких-нибудь 8 копеек долга - и в базе Вы считаетесь, как злостный не плательщик.
10. Хорошо, если на рассмотрение в банк Вы предоставите подтверждение по активам, которые на Вас оформлены - квартира, машина, земельный участок...- для банка это большой плюс к Вашей истории.
11. Может получиться так, что в последний момент у Вас образовались незапланированные расходы и Вы перед самой сделкой оформили кредитную карту или небольшой потребительский кредит. Банк, уже одобрив Вас, одобрив объект - может снова запросить данные из Бюро кредитных историй - и если будут несовпадения - откажет.
12. В практике встречается, что у одного из супругов негативная кредитная история или еще хуже, но например, в молодости, были проблемы со службой безопасности – банк откажет в этом случае. Поэтому, перед тем как подавать заявку, хорошо было бы запросить личные данные из НБКИ по каждому из заемщиков, чтобы уже на первом этапе понимать, как можно исключить негатив из заявки.
13. Если Вы подали заявки сразу в несколько ипотечных центров разных банков и получили отказ - в дальнейшем, при подаче новой заявки - банки уже будут видеть количество Ваших обращений и количество отказов. И могут, не вникая в ситуацию, отказать Вам.
14. Есть еще одна формальная причина по отказам- это полное совпадение данных в базе разных людей. Такое встречается очень редко, но нам приходилось уже с этим сталкиваться. К сожалению, на эту данность повлиять очень сложно. Прямого доступа к изменению данных нет даже в банках, этим занимаются специальные службы.

Почему банк может отказать по объекту

Этих отказов намного меньше, но все же они присутствуют.

Юридическая чистота сделки

Это самый важный и всех волнующий аспект. В нашей системе не существует ни одной полной достоверной информации по истории квартиры, по собственникам, по их текущим делам и эту информацию мы обычно получаем из разных баз-федеральных или муниципальных на местном уровне, из опросов самих собственников и соседей.

Какие могут быть подводные камни:

• Приватизация жилого помещения – все ли собственники участвовали в приватизации? Не были ли нарушены в этот момент права несовершеннолетних? Осталось ли за кем то право пользования помещением? Кто-то из проживающих давал отказ от приватизации, в каком виде?
• Собственность супругов - брачный договор (в некоторых случаях он не будет выполнять свою роль по разделу имущества - например, если один из супругов получил инвалидность); обязательное согласие на продажу супруга, и бывшего супруга; согласие супруга на покупку или залог.
• Использование материнского капитала – все ли были наделены долями именно в этой квартире, правильно ли были определены доли несовершеннолетних, получен ли был приказ опеки о наделении детей в покупаемой квартире, выполнилось ли условие опеки.
• Зарегистрированные лица в квартире - все ли выписаны добровольно или кто-то был снят с регистрационного учета по решению суда; не осталось ли сейчас зарегистрированных по месту временного пребывания; возможно кто-то выписывался по запросу - и в этом случае не проставлены отметки паспортного стола - информация получается искаженной.
• Наследство – по закону или по завещанию; все ли законные собственники вступили в наследство; не были ли нарушены чьи-то права; в каком случае можно оспорить наследство.
• Была ли полностью погашена ипотека под недвижимость прежних собственников, получена ли справка из банка о полном закрытии долга, получена ли закладная в банке, снято ли обременение с квартиры.
• Проверить аресты и обременения на квартире – на сайте судебных приставов, в базе РосФинМониторинга, в базе по банкротству физических лиц.
• Дееспособность продавцов.

Долги прежних собственников

• Большой долг по коммунальным платежам и капремонту.
• Долги прежних собственников по судебным вопросам - недоимки, штрафы, пени - арест банковских счетов.

В каждой ситуации надо разбираться. Возможно получив отказ, устранив все требования и рекомендации банка, снизив все риски при покупке - мы все таки выходим на сделку по понравившейся Вам квартире!

Для нас – получить решение по заемщикам и получить решение по объекту - каждодневный кропотливый труд. Каждый день к нам обращаются новые клиенты, чтобы оформить ипотеку. И каждый день, сталкиваясь с какой-то не очень стандартной ситуацией – мы все равно находим из нее выход! Наш опыт ведения большого количества сделок позволяет найти пути решения в 99% случаев. Все решаемо надо только порешать! - очень часто от меня слышат это наши клиенты. Ведь это наша работа! И мы выполняем ее с удовольствием!