Зачем нужен риэлтор, если сделку удостоверяет нотариус?
12 сентября 2018

Немного из теории

2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в части сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Вступившие в силу изменения законодательства четко определяют, что обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

В соответствии с новыми положениями, установленными Законом о внесении изменений нотариальному удостоверению теперь подлежат все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. К указанным сделкам относятся договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.

Теперь из практики

Говорить, что теперь в сделках совсем не нужен специалист по недвижимости, очень преждевременно. Во-первых, только по практике, меньше половины всех сделок попадают под обязательное нотариальное заверение. Во-вторых, даже продажа квартиры у Вас сейчас подлежит нотариальному удостоверению, а встречный вариант, который Вы выбрали - оформляется в простой письменной форме. В-третьих, возможна ситуация, когда в ходе продажи квартиры сформировалась большая цепочка из нескольких звеньев – и только одна квартира попадает под нотариальное удостоверение. И таких примеров разных ситуаций может быть несколько…И это мы говорим только про оформление- заключительный этап до которого нужно идти, бывает, месяцами. И именно в этом нельзя сравнивать функционал работы нотариуса и функционал работы специалиста по недвижимости.

Давайте опять разбираться.

Что входит в обязанности агента:

  1. Анализ ситуации клиента - выявление потребностей семьи. На этом этапе профессиональный агент уже проговаривает с клиентами так называемую-дорожную карту. Уже на первом этапе всем должно быть понятно - куда идем, каким путем и зачем.
  2. Далее агент готовит презентацию квартиры- делает профессиональные фото квартиры, готовит описание и выставляет квартиру в рекламу, с задачей-охватить весь рынок недвижимости. Задача, которая стоит перед агентом на этот момент - найти покупателя на квартиру по максимально выгодной для клиента цене.
  3. Специалист по недвижимости принимает все входящие звонки и обращения, поступающие с рекламы, и обязательно квалифицирует покупателя с целью исключения пустых, не нужных показов квартиры.
  4. Агент получает обратную связь от покупателей, вместе с собственниками квартиры советуются и принимают решения о дальнейших действиях.
  5. Риелтор отстаивает интересы клиента при торге, при снижении цены Покупателями.
  6. Агент договаривается с Покупателем на тех условиях, которые в первую очередь защищают интересы клиента. Обязательно составляются договора, подтверждающие стоимость квартиры, сроки выхода на сделку, условия по расчетам и условия по освобождению квартиры.
  7. Агент собирает и подготавливает полный пакет документов по сделке- по продаже и одновременно по покупке встречного варианта. При этом весь пакет Риелтор должен согласовать с банком, с нотариусом, со сторонами по сделке.
  8. Специалист по недвижимости должен договориться в ходе подготовки к сделке со всеми участниками сформировавшейся цепочки –по времени выхода на сделку, условиям передачи денег, оформлению документов в банки, сдачи документов на регистрацию.
  9. Агент должен согласовать место и время проведение сделки, организовать и прописать так, весь порядок действий, чтоб сделка прошла в соответствии со всеми запланированными этапами, без задержек и сбоев и с другой стороны- не наспех, каждом этапе вникая в суть вопроса.

Что входит в обязанности нотариуса при оформлении сделки

  1. Собрать всю информацию по участникам сделки, сделав запрос в Федеральные и местные службы: проверить дееспособность граждан, проверить их на причастность по сайту РусФинМониторинга, проверить по базам, на банкротство физических лиц, по службе безопасности, на сайте судебных приставов.
  2. Проверить оригиналы документов на подлинность.
  3. Проверить историю квартиры.
  4. Проверить существующие аресты и обременения на квартиру.
  5. Подготовить договор купли продажи.

Возникает другой вопрос - сможет ли нотариус провести сделку без агента?

Наверное может, если участники сделки сами осведомлены и подкованы в вопросе продаж и организации сделок. На практике, обойтись без опытного специалиста значительно труднее, чем кажется на первый взгляд. Многие действия агента не видны клиенту - не так много совместных встреч проходит в процессе выполнения договора, большая часть работы агента остается «за кадром», при чем у клиента идет взаимодействие только с одним человеком, но это совершенно точно не значит, что он выполняет свою работу один. Как правило - это команда таких же профессионалов, только в своей области - это рекламный отдел, аналитический отдел, юридический, отдел сопровождения, ипотечный отдел, руководитель отдела. И самое главное, чего нет у непрофессиональных участников рынка- это опыта ведения и организации сделок, ведь обычный человек к решению квартирного вопроса подходит раз в 7 лет (по официальным данным Росстата), и как же за 7 лет все меняется!

Поэтому хочется еще раз проговорить - специалист по недвижимости проведет обычную сделку, без нотариального удостоверения с той же долей ответственности, используя наработанные технологии проведения и возможностью доступов в различные специальные базы, ведь 20 лет у нас не было нотариальных сделок и опыт профессиональных участников рынка накоплен больший, чем у нотариата.

Так что риелтор, как и прежде, несет бремя по проверке законности предыдущих сделок, по определению круга лиц, права которых, возможно, были нарушены, и по оценке рисков, которые в связи с этим берет на себя покупатель.

Не обойтись без услуг агента и в случае, когда в сделке участвует несколько квартир, а обязательному нотариальному удостоверению подлежит лишь договор по одной из них.

Никакой нотариус не будет искать покупателя на квартиру или подбирать объект недвижимости для альтернативной покупки, а также вести переговоры с собственниками этих объектов о купле-продаже в интересах клиента. Он просто не имеет права это делать, так как может оказывать лишь нотариальные услуги, к которым поиск квартир и тому подобное не относятся.

Зато риэлтор — как раз тот специалист, который проводит необходимые переговоры со всеми участниками сделки. Торгуется для вас, организовывает процедуру сделки и расчета между ее сторонами.

Кроме того, как правило, риелторы очень хорошие психологи и нередко еще на просмотре квартиры выявляют недобросовестных продавцов, которые пытаются утаить «подводные камни» при продаже своего объекта.

Я не против нотариального удостоверения сделок, я двумя руками за)) Вторая проверка никому не повредит. Я лишь хочу сказать тем, кто говорит, что можно обойтись без агента- есть ведь нотариусы, за что платить риэлтору, возможно у Вас все получится, но только неизвестно каким будет результат- получится ли у Вас сэкономить время, деньги и здоровье? Уж может лучше довериться профессионалам?!!!




Контакты

г. Екатеринбург, ул Первомайская, 82
Смотреть на карте



Есть вопросы?

Напишите нам, мы будем рады ответить
на все интересующие вас вопросы.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Обратный звонок
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
ПОМОЖЕМ С ИПОТЕКОЙ
Оформление ипотеки в 99% случаев
Ставка от 7%
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.
Тарифы
Оставьте Ваше имя и номер телефона
и мы Вам перезвоним.
Нажимая на кнопку “Отправить” Вы даёте согласие
на обработку персональных данных.